Kauf & Verkauf · · 7 Min. Lesezeit
Immobilie in Spanien verkaufen als Nichtresident: Steuern, 3 % Einbehalt und Modell 210 (2026)
Wer in Deutschland lebt und eine Wohnung in Madrid verkauft, bekommt beim Notar nicht den vollen Preis: Der Käufer behält 3 % für das spanische Finanzamt ein. Was Sie wirklich zahlen und wie Sie Zuviel zurückbekommen.
Ein Verkauf aus Deutschland läuft in Spanien fast genauso ab wie für Einheimische: gleicher Notar, gleiche Urkunde, gleiches Grundbuch. Der Unterschied liegt bei den Steuern – und bei einem Detail, das viele Verkäufer erst am Tag der Unterschrift bemerken.
Die 3 %, die der Käufer einbehält
Ist der Verkäufer in Spanien nicht steuerpflichtig, muss der Käufer 3 % des vereinbarten Preises einbehalten und innerhalb eines Monats mit Modell 211 an die spanische Steuerbehörde (Agencia Tributaria) abführen. Das sind keine zusätzlichen Kosten, sondern eine Vorauszahlung auf Ihre Steuer.
Wie viel Steuer Sie tatsächlich zahlen
Nichtresidenten zahlen in Spanien pauschal 19 % auf den Veräußerungsgewinn, egal ob sie in der EU leben oder nicht. Der Gewinn ist vereinfacht: Verkaufspreis minus Verkaufskosten, minus Kaufpreis plus Kaufnebenkosten und belegte Modernisierungen.
| Betrag | |
|---|---|
| Verkaufspreis | 400.000 € |
| Verkaufskosten (Provision, plusvalía …) | − 15.000 € |
| Kaufpreis + Nebenkosten | − 300.000 € |
| Gewinn | 85.000 € |
| Steuer 19 % | 16.150 € |
| Bereits einbehalten (3 %) | − 12.000 € |
| Noch zu zahlen mit Modell 210 | 4.150 € |
Beispielzahlen. Ihre eigene Rechnung hängt von Ihren Unterlagen ab.
Sind die einbehaltenen 3 % mehr als Ihre Steuer (oder haben Sie mit Verlust verkauft), bekommen Sie die Differenz zurück – aber nur, wenn Sie die Erklärung abgeben.
Modell 210: die Abrechnung
Abgerechnet wird mit Modell 210. Die Frist endet drei Monate nach dem Monat, den der Käufer für die Abführung der 3 % hat – also etwa vier Monate nach dem Verkauf. Auch bei Verlust müssen Sie es einreichen, um den Einbehalt zurückzubekommen.
- Kauf- und Verkaufsurkunde aufbewahren.
- Rechnungen für Modernisierungen und Kosten von Kauf und Verkauf sammeln.
- Vom Käufer oder Notar eine Kopie von Modell 211 verlangen.
- Ohne spanische Zustelladresse einen Vertreter benennen.
Die plusvalía: Steuer der Gemeinde
Zusätzlich erhebt die Gemeinde eine Steuer auf den Wertzuwachs des Grundstücks, die plusvalía municipal (IIVTNU). In Madrid-Stadt beträgt der Satz 2026 29 %, angewendet auf eine Bemessungsgrundlage, die auf zwei Arten berechnet werden kann; es gilt die günstigere. Gibt es keinen echten Wertzuwachs, fällt keine Steuer an.
Für Nichtresidenten gibt es eine Besonderheit: Ist der Verkäufer eine natürliche Person ohne Wohnsitz in Spanien, haftet der Käufer für die Zahlung der plusvalía. Deshalb behalten Käufer meist auch diesen Betrag vom Preis ein. Das sollte von Anfang an im Vertrag stehen.
Und in Deutschland?
Ob und wie der Gewinn in Deutschland eine Rolle spielt, hängt von Ihrer Situation ab, etwa davon, wie lange Sie die Immobilie besitzen. Klären Sie das mit Ihrem Steuerberater; eine saubere Aufstellung der spanischen Zahlen erleichtert ihm die Arbeit.
Der Energieausweis
Jeder Verkauf braucht einen Energieausweis, registriert bei der Comunidad de Madrid; die Energieklasse muss in den Anzeigen stehen. Er gilt 10 Jahre (5 Jahre bei Klasse G).
Häufige Fragen
Muss der Käufer die 3 % auch bei Verlust einbehalten?
Ja. Danach reichen Sie Modell 210 mit dem Verlust ein und fordern die 3 % zurück.
Kann jemand Modell 210 für mich einreichen?
Ja. Ein Vertreter oder Berater in Spanien kann es in Ihrem Namen einreichen – meist die einfachste Lösung, wenn Sie in Deutschland leben.
Wer zahlt die plusvalía, wenn ich Nichtresident bin?
Grundsätzlich der Verkäufer. Ist er aber eine natürliche Person ohne Wohnsitz in Spanien, haftet der Käufer, der deshalb meist den geschätzten Betrag einbehält. Vereinbaren Sie das klar im Vertrag.