Kaufnebenkosten für eine Wohnung in der Region Madrid 2026: Steuern, Notar, Grundbuch und Förderungen

Bei der Frage, ob eine Wohnung bezahlbar ist, besteht der häufigste Fehler darin, nur an den Preis zu denken. In der Comunidad de Madrid (Region Madrid) kommen zum Eigenkapital, das die Bank verlangt, Steuern, Notar, Grundbuch, gestoría (Abwicklungsbüro) und Wertgutachten hinzu. Bei einer Bestandswohnung liegt diese zusätzliche Rechnung bei rund 6,5 % des Preises, bei einem Neubau kann sie 10 % übersteigen.

Zudem beginnt 2026 mit Preisen auf Höchstständen: Laut dem Bulletin zum Schätzwert der Comunidad de Madrid erreichte der geschätzte Quadratmeterpreis in der Region im ersten Quartal 4.048 €, 16,4 % mehr als ein Jahr zuvor. Deshalb sollten Sie das vollständige Budget kennen, bevor Sie reservieren. Wir gehen jeden Posten durch, zeigen, wer ihn zahlt und welche Förderungen die Belastung verringern können.

Bestandswohnung: die Grunderwerbsteuer ITP

Der Kauf einer Bestandswohnung unterliegt dem Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP, Grunderwerbsteuer), den die Comunidad de Madrid verwaltet. Der Regelsatz beträgt 6 % und hat, anders als in anderen Regionen, keine progressive Staffel nach dem Preis. Er ist mit Abstand der größte Kostenposten beim Kauf.

Seit dem 1. Januar 2022 ist mit dem Gesetz 11/2021 (Ley 11/2021) die Bemessungsgrundlage der Steuer der vom Kataster festgelegte Referenzwert (valor de referencia), es sei denn, der beurkundete Preis liegt höher; dann gilt dieser. Übersteigt der Referenzwert den gezahlten Preis, kann man seine Berichtigung beantragen oder ihn anfechten, allerdings nur, wenn er steuerliche Folgen hat.

Madrid sieht mehrere Vergünstigungen für den Kauf der Hauptwohnung vor:

Kinderreiche Familien (familias numerosas): ermäßigter Satz von 4 % beim Kauf ihrer Hauptwohnung, sofern sie diesen Status am Tag der Beurkundung haben. Die spanische Verbraucherorganisation OCU weist zudem darauf hin, dass die Vorschriften verlangen, die vorherige Wohnung, falls vorhanden, innerhalb von zwei Jahren zu verkaufen.
Ermäßigung von 10 % der Steuerschuld beim Kauf einer Hauptwohnung mit einem Wert bis 250.000 €, wodurch der effektive Satz auf 5,4 % sinkt. Sie gilt seit 2019, und die Wertgrenze wurde seitdem nicht angepasst.
Junge Menschen unter 35 Jahren: Ermäßigung von 100 % der ITP beim Kauf ihrer Hauptwohnung in Gemeinden mit weniger als 2.500 Einwohnern, bei einem Höchstwert von 250.000 €. Sie gilt seit dem 29. November 2024 und setzt voraus, dass die Wohnung innerhalb von zwölf Monaten bezogen wird.

Die Marktrealität begrenzt die Reichweite dieser Vorteile: Bei den aktuellen Preisen gibt es in der Hauptstadt und ihrem Großraum nur wenige Wohnungen unter 250.000 €, und die Ermäßigung für junge Menschen betrifft nur kleine Gemeinden.

Neubau: IVA und Actos Jurídicos Documentados

Wird die Wohnung von einem Bauträger gekauft, fällt keine ITP an, sondern IVA (Mehrwertsteuer). Laut der Agencia Tributaria (spanische Steuerbehörde) beträgt der 2026 anwendbare Satz für Wohnungen, einschließlich bis zu zwei Stellplätzen und gemeinsam übertragenen Nebenräumen, 10 %. Sozialwohnungen (viviendas de protección oficial) im Sonderregime oder aus öffentlicher Förderung, die vom Bauträger verkauft werden, werden mit 4 % besteuert.

Hinzu kommt der Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD, Steuer auf beurkundete Rechtsakte) für die Kaufurkunde. In der Comunidad de Madrid gilt laut OCU eine Staffel für Wohnungen: 0,4 % bis 120.000 €, 0,5 % zwischen 120.000 und 180.000 € und 0,75 % darüber. Kinderreiche Familien, die ihre Hauptwohnung kaufen, erhalten eine Ermäßigung von 95 % auf die AJD, und es gibt eine Ermäßigung von 10 % für Hauptwohnungen bis 250.000 €.

Für eine Neubauwohnung zu 400.000 € betrüge die IVA 40.000 € und die AJD weitere 3.000 €: 43.000 € an Steuern, gegenüber 24.000 € ITP für eine Bestandswohnung zum gleichen Preis.

Notar, Grundbuch, gestoría und Wertgutachten

Die Notarhonorare sind per Gebührenordnung geregelt (Real Decreto 1426/1989) und hängen vom Wert des Geschäfts, der Seitenzahl und den Abschriften ab. Das Vergleichsportal Rastreator beziffert sie für einen Kauf üblicherweise auf 600 bis 1.200 €. Ein Online-Immobilienanbieter weist darauf hin, dass die Endrechnung mit Abschriften, Auslagen und IVA in der Regel deutlich über dem Grundtarif liegt.

Auch die Eintragung im Registro de la Propiedad (Grundbuchamt) hat eine eigene Gebührenordnung (Real Decreto 1427/1989); Rastreator schätzt die Kosten auf 400 bis 800 €. Die gestoría, die die Steuern abwickelt und die Urkunde beim Grundbuchamt einreicht, ist optional und kostet laut dem Bewertungsunternehmen Tinsa zwischen 300 und 500 €. Wird eine Hypothek beantragt, ist das Wertgutachten Pflicht und kostet ab rund 250 €.

Wer zahlt was

Die Kostenverteilung beim Kauf regelt Artikel 1455 des spanischen Zivilgesetzbuchs (Código Civil): Sofern nichts anderes vereinbart ist, zahlt der Verkäufer die Errichtung der Urkunde (die Urschrift, matriz) und der Käufer die erste Abschrift und die Kosten nach dem Verkauf. In der Praxis wird diese Verteilung häufig im Anzahlungsvertrag (contrato de arras) oder in der Urkunde abgeändert; lesen Sie diese Klausel daher genau.

Der Käufer zahlt außerdem die Kaufsteuer (ITP bzw. IVA und AJD) und die Grundbucheintragung. Der Verkäufer trägt die plusvalía municipal (kommunale Wertzuwachssteuer), die Löschung seiner Hypothek, falls vorhanden, und die Besteuerung des Gewinns in der Einkommensteuer IRPF.

Bei einer Hypothek legt das Gesetz 5/2019 (Ley 5/2019) eine eigene Verteilung fest: Die Bank zahlt die gestoría, den Notar für die Darlehensurkunde und die Grundbucheintragung; der Kunde zahlt das Wertgutachten und die von ihm gewünschten Abschriften. Seit dem Real Decreto-ley 17/2018, in Kraft seit dem 10. November 2018, trägt der Darlehensgeber die AJD der Hypothek.

Beispiel: eine Bestandswohnung zu 400.000 € in Madrid

Betrachten wir ein Paar, das eine Bestandswohnung zu 400.000 € als Hauptwohnung kauft, mit einer Hypothek von 80 %, ohne Anspruch auf Ermäßigungen und unter Übernahme der gesamten Notarkosten des Kaufs, wie es häufig vorkommt. Da 250.000 € überschritten werden, gilt die Ermäßigung von 10 % nicht.

Posten	Wer zahlt	Geschätzter Betrag
Preis der Wohnung	Käufer	400.000 €
ITP (6 %)	Käufer	24.000 €
ITP bei kinderreicher Familie (4 %)	Käufer	16.000 € (statt 24.000 €)
Notar für den Kauf	Verkäufer die Urschrift, Käufer die Abschrift, sofern nicht anders vereinbart (Art. 1455 CC)	600–1.200 €
Registro de la Propiedad	Käufer	400–800 €
Gestoría (optional)	Käufer	300–500 €
Wertgutachten	Käufer	Ab 250 €
Notar, Grundbuch, gestoría und AJD der Hypothek	Bank (Ley 5/2019 und RDL 17/2018)	0 € für den Käufer
Gesamtkosten für den Käufer	Käufer	25.550–26.750 € (ca. 6,4 %–6,7 %)
Eigenkapital (20 % nicht finanziert)	Käufer	80.000 €
Insgesamt benötigte Ersparnisse	Käufer	105.550–106.750 €

Eigene Berechnung mit dem ITP-Satz der Comunidad de Madrid (6 %) und Richtwerten von Rastreator (Notar und Grundbuch, März 2026) und Tinsa (gestoría und Wertgutachten). Angenommen wird, dass der Katasterreferenzwert den Preis nicht übersteigt. Jedes Notariat, Grundbuchamt und Kreditinstitut kann abweichende Beträge berechnen.

Das Ergebnis ist eindeutig: Für den Kauf einer Wohnung zu 400.000 € mit einer Hypothek von 80 % sind mehr als 105.000 € an Ersparnissen nötig. Wäre der Käufer eine kinderreiche Familie, läge die Ersparnis bei der ITP bei 8.000 €.

Beachten Sie auch den zeitlichen Ablauf der Zahlungen. Das Eigenkapital wird teilweise bereits mit der Anzahlung (arras) geleistet, der Restpreis wird am Tag der Beurkundung gezahlt. Steuern sowie Notar-, Grundbuch- und gestoría-Kosten werden in den Wochen danach fällig, doch die Bank finanziert sie nicht: Sie müssen aus eigenen Ersparnissen kommen. Auch wenn die Hypothek 80 % des Preises abdeckt, braucht der Käufer daher von Anfang an sowohl das Eigenkapital als auch das Geld für die Nebenkosten. Liegt zudem der Schätzwert unter dem vereinbarten Preis, berechnet die Bank die 80 % auf Basis des Schätzwerts, und der selbst aufzubringende Betrag steigt.

Regionale Förderung: Mi Primera Vivienda

Das Programm Mi Primera Vivienda (Meine erste Wohnung) der Comunidad de Madrid ermöglicht eine Hypothek, die über die üblichen 80 % hinausgeht und bis zu 100 % des niedrigeren Werts aus Preis und Schätzwert erreicht. Laut den am 8. September 2026 aktualisierten amtlichen Informationen sind die wichtigsten Voraussetzungen:

Bis 40 Jahre alt sein (das 41. Lebensjahr noch nicht vollendet haben) zum Zeitpunkt des Antrags. Keine Altersgrenze gilt für kinderreiche Familien oder Alleinerziehende sowie für Personen, die ein Kind durch Geburt oder Adoption bekommen.
Nachweis eines zweijährigen ununterbrochenen rechtmäßigen Wohnsitzes in der Comunidad de Madrid.
Es muss sich um die erste Wohnung handeln, die mindestens zwei Jahre als Hauptwohnsitz genutzt wird, ohne Eigentümer einer anderen zu sein, abgesehen von Ausnahmen wie Teilerbschaften.
Höchstpreis von 390.000 €, durch eine Verordnung vom 27. Juli 2026 für die neuen Vereinbarungen mit Banken der Ausschreibung 2026 auf 425.000 € angehoben.
Abschluss der Hypothek bei einem teilnehmenden Institut. Die offizielle Website nennt acht: CaixaBank, Santander, Ibercaja, ING, Unicaja, Kutxabank, Abanca und Banco Sabadell.

Mit der neuen Grenze könnte eine Wohnung zu 400.000 € wie im Beispiel in das Programm fallen, wenn die Hypothek bei einer Bank unterzeichnet wird, die der Vereinbarung von 2026 beigetreten ist. Die benötigten Ersparnisse würden dann auf die Kaufnebenkosten sinken, wobei das Darlehen und damit auch die Raten höher ausfallen würden.

Staatliche Förderung: die ICO-Bürgschaft für junge Menschen und Familien

Die Bürgschaftslinie des ICO (Instituto de Crédito Oficial, staatliche Förderbank) für den Erwerb der ersten Wohnung richtet sich an junge Menschen bis 35 Jahre und an Familien mit minderjährigen Kindern, in diesem zweiten Fall ohne Altersgrenze. Der Staat bürgt für bis zu 20 % des Darlehens bzw. bis zu 25 %, wenn die Wohnung die Energieeffizienzklasse D oder besser hat; so lässt sich fast der gesamte Preis finanzieren. Die Frist für den Abschluss von Geschäften wurde laut dem Anfang Juli 2026 veröffentlichten BOE bis zum 31. Dezember 2027 verlängert.

Die Einkommensgrenzen werden als Vielfache des IPREM (Referenzindex für Sozialleistungen) festgelegt. Die allgemeine Grenze liegt beim 4,5-Fachen (37.800 € brutto pro Person und Jahr), in Gebieten mit hoher Nachfrage wie Madrid wurde sie jedoch auf das 7,5-Fache angehoben, rund 63.000 €, mit Aufschlägen pro unterhaltsberechtigtem Kind und für Alleinerziehende. Das maximale Nettovermögen stieg von 100.000 auf 150.000 €. Bis zum 30. November 2025 waren 9.125 Geschäfte verbürgt worden.

Beide Programme verfolgen dasselbe Ziel, das nötige Eigenkapital zu verringern, haben aber unterschiedliche Voraussetzungen und teilnehmende Banken. Klären Sie daher mit dem Kreditinstitut, welches im Einzelfall besser passt.

Tipps, um Überraschungen zu vermeiden

Lassen Sie sich vor Unterzeichnung der arras eine schriftliche Kostenaufstellung geben.
Prüfen Sie den Referenzwert der Immobilie im elektronischen Portal des Katasters (Catastro): Liegt er über dem Preis, zahlen Sie die ITP auf diesen Wert.
Prüfen Sie, ob Sie Anspruch auf einen ermäßigten Satz oder eine Ermäßigung haben, und stellen Sie die Unterlagen (Ausweis als kinderreiche Familie, Meldebescheinigung) vor der Beurkundung zusammen.
Planen Sie ein zusätzliches Polster für Umzug, kleinere Renovierungen und Versorgungsanschlüsse ein, die nicht Teil der Urkunde, aber Teil des Kaufs sind.
Denken Sie daran, dass die ITP innerhalb der gesetzlichen Frist nach der Beurkundung zu entrichten ist; die gestoría oder der Notar können Ihnen das genaue Datum nennen.

Wenn Sie zudem Ihre aktuelle Wohnung verkaufen müssen, um die neue zu kaufen, können Sie dies bei Llavely für 2,5 % zuzüglich IVA, alles inklusive, erledigen – und Sie zahlen nur, wenn Sie verkaufen. Das hilft, einen Teil des Eigenkapitals freizusetzen. Als Käufer zahlen Sie bei Llavely nichts. Dieser Artikel dient der Information: Jeder konkrete Fall sollte mit einer Fachperson geprüft werden.

Häufige Fragen

Wie viel ITP zahlt man beim Kauf einer Bestandswohnung in Madrid?

Der Regelsatz beträgt 6 % auf den höheren Wert aus beurkundetem Preis und Referenzwert des Katasters. Für eine Wohnung zu 400.000 € sind das 24.000 €, sofern der Käufer keinen Anspruch auf einen ermäßigten Satz oder eine Ermäßigung hat.

Welche Steuervergünstigungen gibt es in Madrid für den Kauf der Hauptwohnung?

Kinderreiche Familien zahlen 4 % ITP und erhalten eine Ermäßigung von 95 % auf die AJD. Es gibt eine Ermäßigung von 10 % für Hauptwohnungen bis 250.000 € und seit November 2024 eine Ermäßigung von 100 % für unter 35-Jährige in Gemeinden mit weniger als 2.500 Einwohnern bei derselben Wertgrenze.

Welche Steuern fallen für eine Neubauwohnung in Madrid an?

Es werden 10 % IVA auf den Preis gezahlt (4 % bei bestimmten Sozialwohnungen) sowie die Steuer auf beurkundete Rechtsakte (AJD). In Madrid beträgt die AJD für Wohnungen über 180.000 € 0,75 %, sodass die Steuern bei einer Neubauwohnung zu 400.000 € rund 43.000 € ausmachen.

Wer zahlt den Notar beim Kauf?

Nach Artikel 1455 des Código Civil zahlt, sofern nichts anderes vereinbart ist, der Verkäufer die Urschrift und der Käufer die erste Abschrift und die späteren Kosten. In der Praxis wird die Verteilung meist ausgehandelt und im Anzahlungsvertrag festgehalten.

Welche Hypothekenkosten muss ich selbst zahlen?

Nach dem Gesetz 5/2019 zahlt der Käufer nur das Wertgutachten und die von ihm gewünschten Abschriften der Urkunde. Die Bank trägt die gestoría, den Notar für die Hypothek und deren Grundbucheintragung und seit November 2018 auch die AJD des Darlehens.

Wie viel Erspartes brauche ich für eine Wohnung zu 400.000 €?

Mit einer Hypothek von 80 % benötigen Sie 80.000 € Eigenkapital plus rund 25.500 bis 26.800 € an Nebenkosten und Steuern, wenn es sich um eine Bestandswohnung ohne Ermäßigungen handelt. Insgesamt also etwas mehr als 105.000 €.

Wer kann Mi Primera Vivienda in Anspruch nehmen?

Personen bis 40 Jahre mit zwei Jahren ununterbrochenem rechtmäßigem Wohnsitz in der Comunidad de Madrid, die ihre erste Hauptwohnung kaufen; keine Altersgrenze gilt für kinderreiche Familien, Alleinerziehende oder Familien mit neugeborenen oder adoptierten Kindern. Der Höchstpreis beträgt 390.000 €, für die Vereinbarungen der Ausschreibung 2026 angehoben auf 425.000 €.

Was deckt die ICO-Bürgschaft ab und bis wann kann man sie beantragen?

Das ICO bürgt für bis zu 20 % des Darlehens bzw. 25 %, wenn die Wohnung die Energieeffizienzklasse D oder besser hat, für junge Menschen bis 35 Jahre und Familien mit Minderjährigen. Geschäfte können bis zum 31. Dezember 2027 abgeschlossen werden; es gelten Einkommens- und Vermögensgrenzen, Letztere bei 150.000 €.

Was ist der Referenzwert und warum ist er wichtig?

Es ist ein Wert, den das Kataster für jede Immobilie berechnet und der seit 2022 als Mindestbemessungsgrundlage der ITP dient. Liegt er über dem vereinbarten Preis, zahlen Sie die Steuer auf diesen Wert, können aber seine Berichtigung beantragen oder ihn anfechten.

Welche Kosten trägt der Verkäufer?

Der Verkäufer zahlt die plusvalía municipal, die Löschung seiner Hypothek, falls vorhanden, die Urschrift der Urkunde, sofern nichts anderes vereinbart ist, und die IRPF auf den Veräußerungsgewinn. Verkauft er über einen Makler, auch dessen Provision.