Kauf & Verkauf · · 10 Min. Lesezeit
Madrid senkt die Grunderwerbsteuer (ITP) für Käufer unter 40 ab 1. Januar 2027 auf 4 %: Voraussetzungen, Ersparnis und was ein Kauf im Dezember bedeutet
Die Comunidad de Madrid (Regionalregierung Madrid) hat angekündigt, dass Käufer unter 40 Jahren beim Kauf einer gebrauchten Wohnung bis 450.000 Euro als Hauptwohnsitz 4 % statt 6 % Grunderwerbsteuer (ITP) zahlen sollen, bei Neubauten 0,4 % Beurkundungssteuer (AJD) – ab 1. Januar 2027, sofern der Haushalt verabschiedet wird. Stand 20. Oktober 2026 erklären wir die bekannten Voraussetzungen, die Ersparnis je nach Preis, was noch offen ist und ob Sie im Dezember oder im Januar unterschreiben sollten.
Wer in der Comunidad de Madrid eine gebrauchte Wohnung kauft, zahlt heute 6 % des Preises als Grunderwerbsteuer (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, ITP): 18.000 Euro bei einer Wohnung für 300.000 Euro. Am 5. Oktober 2026 kündigte die Regionalregierung an, dass Käufer unter 40 Jahren ab 1. Januar 2027 nur noch 4 % zahlen sollen, wenn sie ihren Hauptwohnsitz für bis zu 450.000 Euro kaufen. Stand 20. Oktober 2026 ist die Maßnahme angekündigt, aber nicht beschlossen: Sie ist Teil des Haushaltsgesetzes 2027. Wir erklären, was bekannt ist, was noch offen ist, wie viel Sie sparen und was passiert, wenn Sie im Dezember oder im Januar unterschreiben.
Was die Comunidad de Madrid für Käufer unter 40 angekündigt hat
Laut der offiziellen Pressemitteilung sind es zwei Senkungen. Bei gebrauchten Wohnungen würde die ITP von 6 % auf einen ermäßigten Satz von 4 % sinken, wenn der Käufer die Wohnung als Hauptwohnsitz nutzt und der Preis 450.000 Euro nicht übersteigt: ein Drittel weniger Steuer. Bei Neubauten würde die Beurkundungssteuer (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, AJD), die zusätzlich zur Mehrwertsteuer auf die notarielle Urkunde anfällt, von 0,75 % auf 0,4 % sinken. Die Regionalregierung stellt dies als Gleichstellung junger Käufer mit kinderreichen Familien (familias numerosas) dar, die bereits 4 % ITP zahlen.
| Steuer | Heute | Angekündigt | Bekannte Bedingungen | Schätzung der Regionalregierung |
|---|---|---|---|---|
| ITP (gebrauchte Wohnung) | 6 % | 4 % | Unter 40; Hauptwohnsitz bis 450.000 € | Rund 40.000 Begünstigte pro Jahr; durchschnittliche Ersparnis rund 2.850 €; 114 Millionen € |
| AJD (Neubau) | 0,75 % (über 180.000 €) | 0,4 % | Unter 40; keine Preisgrenze veröffentlicht | Rund 4.200 Begünstigte pro Jahr; 2,1 Millionen € |
Quellen: Comunidad de Madrid (Pressemitteilung vom 5.10.2026), El Diario de Madrid und Telemadrid (5.10.2026). Die Zahlen zu Begünstigten und Ersparnis sind offizielle Schätzungen; insgesamt rund 116 Millionen Euro pro Jahr.
Der Zeitplan: vom Haushaltsentwurf bis zum 1. Januar 2027
Laut der offiziellen Mitteilung wird der Consejo de Gobierno (die Regionalregierung als Kabinett) den Haushaltsentwurf 2027 noch im Oktober beschließen. Danach geht er an die Asamblea de Madrid, die ihn ändern kann; laut Presse ist die endgültige Verabschiedung für die letzte Plenarsitzung des Jahres am 17. und 18. Dezember vorgesehen. Stand 20. Oktober haben wir keine Veröffentlichung gefunden, wonach der Entwurf bereits beschlossen wäre. Zum Vergleich: Den Entwurf für 2026 beschloss der Consejo de Gobierno am 29. Oktober 2025, das Gesetz 6/2025 vom 23. Dezember wurde am 29. im BOCM veröffentlicht und trat am 1. Januar in Kraft. Es gibt drei Szenarien:
- Fristgerecht und unverändert verabschiedet: Ab 1. Januar 2027 würden alle, die die Voraussetzungen erfüllen, bei ab diesem Tag unterzeichneten Kaufurkunden 4 % ITP bzw. 0,4 % AJD zahlen.
- Mit Änderungen verabschiedet: Änderungsanträge in der Asamblea könnten Altersgrenze, Preisgrenze oder Fristen verändern.
- Nicht rechtzeitig verabschiedet: Ohne vor dem 1. Januar veröffentlichtes Gesetz könnte die Senkung an diesem Tag nicht gelten, und es blieben die heutigen Sätze.
Voraussetzungen: was bekannt ist und was noch offen ist
Bekannt ist bisher wenig: Sie müssen unter 40 sein und für die ITP eine gebrauchte Wohnung als Hauptwohnsitz für bis zu 450.000 Euro kaufen; für die AJD einen Neubau. Weder die offizielle Mitteilung noch die von uns geprüfte Presse nennen Einkommensgrenzen. Das Gesetz muss unter anderem klären:
- Zu welchem Datum das Alter gemessen wird und was gilt, wenn nur einer der Käufer unter 40 ist.
- Ob die Grenze von 450.000 Euro für den Preis oder den steuerlichen Wert gilt und ob Stellplatz und Abstellraum mitzählen, wie bei der heutigen Ermäßigung von 10 %.
- Ob es die erste Wohnung sein muss, ob ein vorheriger Wohnsitz in der Region oder eine Mindestdauer der Selbstnutzung verlangt wird.
- Ob die gesenkte AJD eine Preisgrenze haben wird und ob die 4 % mit anderen Ermäßigungen kombinierbar sind.
Wie die ITP in der Comunidad de Madrid heute funktioniert
Solange das Gesetz nicht geändert ist, gilt für gebrauchte Wohnungen der allgemeine Satz von 6 %. Laut der offiziellen Seite der Regionalregierung, aktualisiert am 23. April 2026, gibt es drei Vergünstigungen für den Hauptwohnsitz:
- Kinderreiche Familien: Satz von 4 %, sofern ein bisheriger Hauptwohnsitz innerhalb von zwei Jahren vor oder nach dem Kauf verkauft wird.
- Ermäßigung um 10 % der Steuer, wenn der Wert 250.000 Euro nicht übersteigt; damit sinkt der Satz auf 5,4 %. Nicht kombinierbar mit den 4 % für kinderreiche Familien.
- Ermäßigung um 100 % für Käufer unter 35 in Gemeinden mit weniger als 2.500 Einwohnern, bei einem Wert bis 250.000 Euro.
Neubauten zahlen keine ITP, sondern Mehrwertsteuer (IVA), die staatlich ist und sich nicht ändert, plus AJD auf die Urkunde. Diese AJD hat heute drei Stufen je nach Wert: 0,4 % bis 120.000 Euro, 0,5 % bis 180.000 Euro und 0,75 % darüber. Deshalb würde sich die angekündigte Senkung vor allem ab 120.000 Euro bemerkbar machen.
Worauf die Steuer berechnet wird: Preis oder Referenzwert, der höhere
Seit 2022 ist die Bemessungsgrundlage der ITP beim Wohnungskauf der Referenzwert (valor de referencia) des Catastro, des spanischen Liegenschaftskatasters, es sei denn, der Preis in der Urkunde ist höher; dann wird auf den Preis gezahlt. So steht es in Artikel 10 des Steuergesetzes (Real Decreto Legislativo 1/1993) und bei der Comunidad de Madrid. Beispiel: Kaufen Sie eine Wohnung für 300.000 Euro mit einem Referenzwert von 320.000 Euro, zahlen Sie zum heutigen Satz 19.200 Euro und mit 4 % 12.800 Euro. Kennen Sie diesen Wert am besten, bevor Sie den Vorvertrag mit Anzahlung (arras) unterschreiben.
Tabelle: Ersparnis je nach Kaufpreis
Wir berechnen die ITP für eine gebrauchte Wohnung, die eine Person unter 40 ohne Status als kinderreiche Familie als Hauptwohnsitz kauft. Annahmen: Der Preis ist gleich oder höher als der Referenzwert, und die 4 % lassen sich nicht mit der Ermäßigung von 10 % kombinieren.
| Preis | ITP heute | ITP mit 4 % | Ersparnis |
|---|---|---|---|
| 200.000 € | 10.800 € (5,4 %) | 8.000 € | 2.800 € |
| 300.000 € | 18.000 € (6 %) | 12.000 € | 6.000 € |
| 450.000 € | 27.000 € (6 %) | 18.000 € | 9.000 € |
| 460.000 € | 27.600 € (6 %) | 27.600 € (über der Grenze) | 0 € |
Eigene Berechnungen mit den heutigen Sätzen (Comunidad de Madrid, 23.4.2026) und den am 5.10.2026 angekündigten Sätzen. Wäre die Ermäßigung von 10 % zusätzlich anwendbar, zahlte die Wohnung für 200.000 Euro 7.200 Euro. Ohne Notar-, Grundbuch- und Gestoría-Kosten.
Die Ersparnis steigt mit dem Preis, bis zu 9.000 Euro bei einer Wohnung für 450.000 Euro. Achten Sie aber auf die Grenze: Gilt sie wie angekündigt für den Preis, zahlt eine Wohnung für 460.000 Euro 9.600 Euro mehr Steuer als eine für 450.000 Euro. Bei Neubauten ist die Ersparnis geringer: Bei einem Wert von 350.000 Euro sänke die AJD von 2.625 auf 1.400 Euro.
Kauf im Dezember 2026 oder im Januar 2027?
Welcher Satz gilt, entscheidet der Zeitpunkt der Steuerentstehung (devengo), also der Tag, an dem die Steuerpflicht entsteht. Das ITP-Gesetz legt ihn so fest:
Bei Vermögensübertragungen der Tag, an dem das steuerpflichtige Rechtsgeschäft oder der Vertrag vorgenommen wird.
Real Decreto Legislativo 1/1993, Artikel 49.1.a)
Bei einem üblichen Kauf vor dem Notar ist das der Tag der notariellen Urkunde (escritura). Die arras sind eine Reservierung, nicht der Kauf selbst: Wer sie im November und die Urkunde im Januar unterschreibt, bleibt nicht bei den Sätzen von 2026. Umgekehrt zahlt eine Urkunde vom 30. Dezember die heutigen Sätze. Gäbe es einen privaten Kaufvertrag mit Schlüsselübergabe vor der Urkunde, lassen Sie ihn von einem Anwalt prüfen. Wenn Sie unter 40 sind, eine gebrauchte Wohnung bis 450.000 Euro kaufen und der Termin noch verschiebbar ist:
- Rechnen Sie beide Varianten durch, mit dem heutigen Satz und mit 4 %, um zu sehen, um wie viel es geht.
- Wenn Ihnen ein Termin im Januar passt, vereinbaren Sie ihn mit dem Verkäufer und halten Sie die Frist für die Urkunde mit etwas Spielraum schriftlich in den arras fest.
- Klären Sie die Fristen mit Ihrer Bank: Das verbindliche Angebot (FEIN, Europäisches Standardisiertes Merkblatt) und das Wertgutachten sind nur begrenzt gültig.
- Verschieben Sie einen bereits festgelegten Urkundstermin nicht ohne Einigung: Wer die Frist der arras versäumt, kann die Anzahlung verlieren.
Wie es mit der Bürgschaft Mi Primera Vivienda zusammenpasst
Die Regionalregierung hat außerdem das Programm Mi Primera Vivienda (Meine erste Wohnung), das einen Teil der Hypothek absichert, damit die Bank mehr als die üblichen 80 % finanzieren kann, mit eigenen Voraussetzungen. Das sind verschiedene Dinge: Das eine hilft beim Eigenkapital, die Senkung verringert die Steuer. Aus den Veröffentlichungen geht nicht hervor, ob beides zusammen genutzt werden kann; das wird das Gesetz zeigen. Das Programm erklären wir in «Gastos de comprar una vivienda en la Comunidad de Madrid en 2026» (Kaufnebenkosten in der Comunidad de Madrid 2026).
Was es für Verkäufer in Madrid bedeuten kann
Die ITP zahlt der Käufer, aber sie beeinflusst, wie viel er bieten kann: Wer bei einer Wohnung für 300.000 Euro 6.000 Euro spart, hat mehr Spielraum für das Eigenkapital. Trifft die offizielle Schätzung zu, würden jährlich rund 40.000 Käufer unter 40 weniger zahlen. Niemand kann jedoch sagen, wie viele Verkäufe mehr es geben wird oder wie sich die Preise entwickeln. Wenn Sie in den nächsten Monaten verkaufen:
- Die Grenze von 450.000 Euro kann in Verhandlungen eine Rolle spielen. Laut idealista lag der durchschnittliche Angebotspreis in der Stadt Madrid im September 2026 bei 6.458 Euro pro Quadratmeter: Eine 70-m²-Wohnung käme auf rund 452.000 Euro, genau an der Grenze.
- Manche Käufer bitten Sie vielleicht, die Urkunde im Januar zu unterschreiben. Wenn Ihnen das passt, halten Sie Termin und Bedingungen schriftlich in den arras fest.
- Legen Sie den Preis nach dem Wert Ihrer Wohnung fest, nicht nach der Steuer: Eine angekündigte Steuersenkung ersetzt keine gute Bewertung.
So arbeiten wir bei Llavely
Bei Llavely verkaufen wir Wohnungen in der Comunidad de Madrid mit allen Leistungen inklusive: Bewertung, Fotos, Video, Grundriss und virtueller Rundgang, geprüfte Käufer (wir sprechen mit jedem und prüfen vor der Besichtigung seinen Ausweis, DNI) und Besichtigungen durch uns, die Sie in Ihrem privaten Verkäuferbereich verfolgen. Braucht der Käufer eine Hypothek, bringen wir ihn kostenlos mit einem Hypothekenvermittler in Kontakt; für Käufer ist Llavely kostenlos.
Unsere spezialisierten Anwälte prüfen den Grundbuchauszug (nota simple), Belastungen und Schulden, übernehmen die Berechnung der anfallenden Steuern, setzen die arras und bei Bedarf Sonderklauseln auf, etwa einen Urkundstermin mit Spielraum, prüfen die Urkunde und begleiten Sie persönlich zum Notar. Zahlungen erfolgen per normaler Überweisung oder OMF (orden de movimiento de fondos, eine Überweisung zwischen Banken), nie in bar. Sie zahlen nur, wenn Sie verkaufen, am Tag des Notartermins: 2,5 % zzgl. MwSt. (IVA) vom Preis, insgesamt.
Wir wissen nicht, ob die Senkung wie angekündigt beschlossen wird, und versprechen Ihnen deshalb keine zusätzlichen Käufer. Wir können Ihnen aber helfen, einen realistischen Preis festzulegen und den Verkauf mit klaren Terminen zu planen. Fordern Sie Ihre kostenlose Bewertung an: Sie erhalten sofort eine Preisspanne, danach rufen wir Sie an, sehen uns die Wohnung an und präzisieren den Preis. Wir antworten schriftlich auf Deutsch (E-Mail oder Nachricht); am Telefon sprechen wir Englisch.
Häufige Fragen
Ab wann gilt der ITP-Satz von 4 % für Käufer unter 40 in Madrid?
Vorgesehen ist der 1. Januar 2027, aber nur, wenn das Haushaltsgesetz 2027 der Comunidad de Madrid, das die Maßnahme enthält, verabschiedet wird. Stand 20. Oktober 2026 ist es eine Ankündigung; laut Presse plant die Asamblea de Madrid die endgültige Verabschiedung am 17. und 18. Dezember.
Wer kann die 4 % ITP in Anspruch nehmen?
Laut Ankündigung Käufer unter 40, die eine gebrauchte Wohnung als Hauptwohnsitz für bis zu 450.000 Euro erwerben. Einzelheiten, etwa wann das Alter gemessen wird oder was gilt, wenn nur ein Käufer unter 40 ist, regelt das Gesetz.
Wie viel spare ich mit 4 % ITP?
Zwei Prozentpunkte auf den Preis oder auf den Referenzwert, wenn dieser höher ist: Bei einer Wohnung für 300.000 Euro zahlen Sie 12.000 statt 18.000 Euro. Die Regionalregierung schätzt die durchschnittliche Ersparnis auf rund 2.850 Euro pro Käufer.
Wenn ich die Urkunde im Dezember 2026 unterschreibe, bekomme ich dann den ermäßigten Satz?
Nein, laut Ankündigung nicht. Die ITP entsteht am Tag des Kaufs, beim Notar also am Tag der Urkunde. Im Dezember 2026 gelten daher die heutigen Sätze: 6 % allgemein, 4 % für kinderreiche Familien oder 5,4 % mit der Ermäßigung von 10 %.
Und wenn ich die arras 2026 und die Urkunde 2027 unterschreibe?
Es zählt das Datum der Urkunde, denn die arras sind eine Reservierung, nicht der Kauf. Unterschreiben Sie die Urkunde 2027, ist das Gesetz in Kraft und erfüllen Sie die Voraussetzungen, könnten Sie 4 % anwenden. Rechnen Sie erst mit der Ersparnis, wenn das Gesetz veröffentlicht ist.
Was gilt, wenn die Wohnung mehr als 450.000 Euro kostet?
Laut Ankündigung würden 6 % auf den gesamten Betrag fällig: 27.600 Euro bei einer Wohnung für 460.000 Euro gegenüber 18.000 Euro bei einer für 450.000 Euro. Das Gesetz wird klären, ob Stellplatz und Abstellraum mitzählen und ob die Grenze für den Preis oder den Referenzwert gilt.
Gilt die Senkung auch für Neubauten?
Neubauten zahlen Mehrwertsteuer (IVA) und AJD, keine ITP. Angekündigt ist, dass die AJD für Käufer unter 40 von 0,75 % auf 0,4 % sinkt; die staatliche Mehrwertsteuer ändert sich nicht.
Ist sie mit der Bürgschaft Mi Primera Vivienda kombinierbar?
Es sind verschiedene Maßnahmen: Mi Primera Vivienda hilft, eine Hypothek über 80 % zu erhalten, die Senkung verringert die Steuer. Aus den bisherigen Veröffentlichungen geht nicht hervor, ob beides zusammen genutzt werden kann.
Quellen
- Zwei neue Steuersenkungen, die jungen Menschen unter 40 den Wohnungskauf erleichtern sollen, mit einer Ersparnis von 116 Millionen Euro (Comunidad de Madrid, Pressemitteilung, 5. Oktober 2026)
- Transmisiones Patrimoniales Onerosas – Grunderwerbsteuer (Comunidad de Madrid, Steuerinformation, aktualisiert am 23. April 2026)
- Actos jurídicos documentados – Beurkundungssteuer (Comunidad de Madrid, Steuerinformation, aktualisiert am 23. April 2026)
- Mi Primera Vivienda – Meine erste Wohnung (Comunidad de Madrid, aktualisiert am 8. September 2026)
- Real Decreto Legislativo 1/1993, konsolidierte Fassung des Gesetzes über die Grunderwerb- und Beurkundungssteuer (BOE, spanisches Amtsblatt des Staates, aktualisiert am 21. März 2026)
- Wohnungskauf wird für unter 40-Jährige in Madrid ab 2027 günstiger (El Diario de Madrid, 5. Oktober 2026)
- Steuersenkungen für junge Menschen unter 40, die in Madrid eine Wohnung kaufen (Telemadrid, 5. Oktober 2026)
- Steuersenkungen beim Wohnungskauf in Madrid: ITP von 4 % für unter 40-Jährige (moncloa.com, 6. Oktober 2026)
- Die Comunidad de Madrid senkt die Steuern beim Wohnungskauf für unter 40-Jährige: ITP 4 % und AJD 0,4 % (que.madrid, 6. Oktober 2026)
- Der Consejo de Gobierno beschließt den Entwurf des regionalen Haushaltsgesetzes 2026 (Telemadrid, 29. Oktober 2025)
- Gesetz 6/2025 vom 23. Dezember über den Haushalt der Comunidad de Madrid für 2026 (BOCM Nr. 309, 29. Dezember 2025)
- Wohnungspreise in Madrid im September 2026: Zahlen und teuerste Viertel (idealista/news, 2. Oktober 2026)