Mietkaution in Spanien 2026: wie hoch sie ist, wo sie hinterlegt wird und wann sie zurückgezahlt werden muss

Was die Kaution ist und wozu sie dient

Die Kaution (fianza) ist ein Geldbetrag, den der Mieter bei Vertragsunterzeichnung leistet, um die Erfüllung seiner Pflichten zu sichern: die Miete zu zahlen, die auf ihn entfallenden Versorgungskosten zu tragen und die Wohnung in gutem Zustand zurückzugeben. Sie ist keine Zahlung an den Vermieter, sondern eine Sicherheit, die bei ordnungsgemäßem Verlauf am Vertragsende vollständig an den Mieter zurückgeht.

Geregelt ist sie in Artikel 36 des Gesetzes 29/1994 über städtische Mietverhältnisse (Ley de Arrendamientos Urbanos, LAU), dessen konsolidierte Fassung im BOE (spanisches Gesetzblatt) einsehbar ist. Sie ist verpflichtend: Ein Mietvertrag über Wohnraum muss mit dieser Sicherheit einhergehen, und ihre Höhe kann nicht frei vereinbart werden.

Wie hoch sie ist: eine Monatsmiete bei Wohnraum

Bei der Wohnungsmiete beträgt die gesetzliche Kaution eine Monatsmiete und ist in bar (en metálico) zu leisten. Bei Verträgen, die nicht Wohnzwecken dienen, etwa für ein Ladenlokal, schreibt das Gesetz zwei Monatsmieten vor. Bei einer Wohnung zu 1.000 € im Monat betrüge die gesetzliche Kaution also 1.000 €.

In den ersten fünf Vertragsjahren, bzw. sieben, wenn der Vermieter ein Unternehmen oder eine andere juristische Person ist, wird die Kaution nicht angepasst. Danach kann der Vermieter bei jeder Vertragsverlängerung verlangen, dass sie wieder einer Monatsmiete der aktuellen Miete entspricht; der Mieter kann dasselbe verlangen, wenn die Miete gesunken ist.

Zusätzliche Sicherheiten: die Grenze von zwei Monatsmieten

Neben der Kaution können die Parteien weitere Sicherheiten vereinbaren, etwa eine zusätzliche Hinterlegung oder eine Bankbürgschaft. Seit der Reform von 2019 begrenzt Artikel 36.5 der LAU diese Sicherheiten: Bei Verträgen bis fünf Jahre, bzw. sieben, wenn der Vermieter eine juristische Person ist, dürfen sie den Betrag von zwei Monatsmieten nicht übersteigen.

In der Praxis darf man bei einem Wohnungsmietvertrag mit üblicher Laufzeit höchstens drei Monatsmieten an Sicherheiten verlangen: eine als gesetzliche Kaution und zwei als zusätzliche Sicherheit. Verlangt man mehr, etwa vier oder fünf Monate im Voraus als Sicherheit, geht dieser Teil über das gesetzlich Zulässige hinaus.

Diese Sicherheiten sind von anderen Zahlungen zu unterscheiden. Die erste Monatsmiete ist keine Sicherheit, sondern die Zahlung der Miete. Und seit dem Wohnungsgesetz 12/2023 (Ley 12/2023), in Kraft seit dem 26. Mai 2023, trägt nach der aktuellen Fassung von Artikel 20.1 der LAU der Vermieter die Kosten der Immobilienvermittlung und des Vertragsabschlusses.

Posten	Wohnraum	Andere Nutzung als Wohnraum	Rechtsgrundlage
Gesetzliche Barkaution	1 Monatsmiete	2 Monatsmieten	Art. 36.1 LAU
Maximale zusätzliche Sicherheit	2 Monatsmieten (Verträge bis 5 bzw. 7 Jahre)	Freie Vereinbarung	Art. 36.5 LAU
Anpassung der Kaution	Nicht in den ersten 5 bzw. 7 Jahren	Wie vereinbart	Art. 36.2 und 36.3 LAU
Rückzahlungsfrist	1 Monat ab Schlüsselübergabe	1 Monat ab Schlüsselübergabe	Art. 36.4 LAU
Verspätete Rückzahlung	Es fallen gesetzliche Zinsen an (3,25 % im Jahr 2026)	Es fallen gesetzliche Zinsen an	Art. 36.4 LAU

Quelle: Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, konsolidierte Fassung (BOE). Gesetzlicher Zinssatz für 2026 laut OCU (April 2026).

Die Hinterlegung bei der regionalen Behörde

Die Kaution erhält der Vermieter, doch in den meisten Regionen (comunidades autónomas) muss er sie für die Dauer des Vertrags bei einer öffentlichen Stelle hinterlegen. Das Ziel ist ein doppeltes: das Geld des Mieters zu schützen und ein Register der Mietverträge zu führen. Die Hinterlegung ist eine Pflicht des Vermieters, nicht des Mieters, und es fallen dafür keine Zinsen zu seinen Gunsten an.

Jede Region legt die Stelle, die Frist und die Folgen einer unterlassenen Hinterlegung fest. Dies sind die Fälle, die wir in amtlichen oder rechtlichen Quellen überprüfen konnten:

Region	Stelle	Frist für die Hinterlegung	Bei verspäteter Hinterlegung
Madrid	Agencia de Vivienda Social (Agentur für Sozialwohnungen)	30 Werktage ab Unterzeichnung	Zuschlag von 2 %, wenn innerhalb des ersten Jahres; 5 %, wenn mehr als ein Jahr vergangen ist
Katalonien	INCASÒL (Institut Català del Sòl)	Bis zu 2 Monate ab Unterzeichnung	Zuschläge und mögliche Sanktionen nach katalanischem Recht
Comunitat Valenciana	Generalitat, über die von der Finanzverwaltung bestimmten Stellen (Decreto 46/2022)	1 Monat ab Vertrag oder ab tatsächlichem Mietbeginn	Zuschläge von 5 %, 10 %, 15 % oder 20 % je nach Verspätung
Baskenland	Territoriale Wohnungsbaudelegationen der baskischen Regierung (Decreto 42/2016)	1 Monat ab Vertragsschluss	Verspätungszuschläge
Balearen	IBAVI (Institut Balear de l'Habitatge)	Im elektronischen Behördenportal zu prüfen; Bearbeitung nur online	Regionale Vorschriften prüfen
Andalusien	Keine Hinterlegungspflicht seit dem 24.01.2026	Entfällt: Die Kaution verwahrt der Vermieter	Entfällt

Quelle: Comunidad de Madrid; ein Immobilienportal (Katalonien, aktualisiert 2023); Rundschreiben von RSM zum Decreto 46/2022; BOPV (Decreto 42/2016); elektronisches Behördenportal der balearischen Regierung; Legal Today zur Ley 5/2025 Andalusiens. Prüfen Sie stets die in Ihrer Region geltenden Vorschriften.

Die jüngste Änderung betrifft Andalusien. Das andalusische Wohnungsgesetz 5/2025 (Ley 5/2025, de Vivienda de Andalucía), am 24. Dezember 2025 im BOJA (Amtsblatt Andalusiens) veröffentlicht, schaffte ab dem 24. Januar 2026 die Pflicht ab, Kautionen bei der Agencia de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía (AVRA) zu hinterlegen. Die Kaution bleibt nach der LAU verpflichtend, wird nun aber vom Vermieter selbst verwahrt, der sie innerhalb derselben Monatsfrist zurückzahlen muss.

In Madrid verjährt zudem laut den Informationen der Region der Anspruch des Vermieters auf Rückerstattung der Hinterlegung nach fünf Jahren. Wenn Sie Vermieter sind, sollten Sie die Rückforderung gleich nach Vertragsende beantragen, um die Kaution rechtzeitig zurückzahlen zu können.

Wann und wie sie zurückgezahlt wird

Die LAU ist eindeutig: Auf den an den Mieter zurückzuzahlenden Kautionssaldo fallen gesetzliche Zinsen an, wenn seit der Schlüsselübergabe ein Monat vergangen ist, ohne dass er erstattet wurde. Dieser Monat ist daher die maßgebliche Frist. Da kein neuer Staatshaushalt (Presupuestos Generales del Estado) verabschiedet wurde, gilt 2026 laut OCU weiterhin der gesetzliche Zinssatz von 2025, also 3,25 %.

Der Vermieter kann von der Kaution Beträge abziehen, die der Mieter ihm schuldet: ausstehende Mieten, offene Versorgungskosten zu dessen Lasten oder die Kosten für die Reparatur von Schäden, die über die normale Abnutzung hinausgehen. Nicht einbehalten darf er die Kaution für die gewöhnliche Nutzung der Wohnung. Artikel 21.4 der LAU weist dem Mieter kleine Reparaturen zu, die durch gewöhnliche Abnutzung entstehen, doch die natürliche Alterung im Laufe der Zeit ist kein dem Mieter zurechenbarer Schaden.

Werden Abzüge vorgenommen, sollte der Vermieter sie sinnvollerweise mit Rechnungen oder Kostenvoranschlägen belegen. Und der Mieter sollte sie prüfen können, bevor der Vertrag als abgeschlossen gilt.

Die häufigsten Konflikte

Anstrich: Ein neuer Anstrich nach Jahren normaler Nutzung gilt in der Regel als Instandhaltung des Vermieters; anders ist es bei Flecken, Löchern oder ohne Erlaubnis geänderten Farben.
Haushaltsgeräte: Altersbedingte Defekte dürfen nicht dem Mieter angelastet werden, Schäden durch unsachgemäßen Gebrauch schon.
Reinigung: Eine verschmutzt übergebene Wohnung kann einen angemessenen Abzug rechtfertigen, wenn dies nachgewiesen wird.
Versorgungskosten: Der Vermieter kann die letzten Rechnungen abwarten, um abzurechnen, aber nicht unbegrenzt.
Letzte Monatsmiete: Es ist keine gute Idee, die letzte Miete mit Verweis auf die Kaution nicht zu zahlen; die Kaution sichert den gesamten Vertrag ab, und die Nichtzahlung kann eine Forderung nach sich ziehen.

Probleme vermeiden: das Inventar mit Fotos

Das wichtigste Werkzeug, um die Kaution zurückzubekommen, wird am ersten Tag vorbereitet. Erstellen Sie ein detailliertes Inventar über den Zustand der Wohnung und der Möbel, mit datierten Fotos und Videos, und lassen Sie es von beiden Parteien unterschreiben oder schriftlich bestätigen. Wiederholen Sie den Vorgang am Tag der Schlüsselübergabe.

Fotografieren Sie jeden Raum aus mehreren Blickwinkeln, dazu Wände, Böden, Fenster und Decken.
Testen Sie Haushaltsgeräte, Wasserhähne, Heizung und Rollläden und notieren Sie jeden Mangel.
Notieren Sie die Zählerstände für Strom, Wasser und Gas beim Einzug und beim Auszug.
Bewahren Sie den Zahlungsbeleg der Kaution auf und verlangen Sie die Hinterlegungsbescheinigung, wenn Ihre Region die Hinterlegung vorschreibt.
Melden Sie jeden Defekt während der Mietzeit schriftlich, wie es Artikel 21.3 der LAU vorsieht, damit er Ihnen später nicht zugerechnet wird.
Bitten Sie am Auszugstag um eine gemeinsame Begehung und halten Sie die übergebenen Schlüssel fest.

Was tun, wenn die Kaution nicht zurückgezahlt wird

Ist seit der Schlüsselübergabe mehr als ein Monat vergangen und haben Sie weder die Kaution noch eine Erklärung erhalten, senden Sie eine schriftliche Forderung mit Zugangsnachweis, etwa ein burofax (in Spanien übliches Einschreiben mit beweiskräftigem Inhaltsnachweis), unter Angabe des Betrags und mit dem Hinweis, dass Zinsen anfallen. Viele Streitigkeiten werden in dieser Phase gelöst.

Bleibt eine Antwort aus, können Sie sich an die Verbraucher- oder Wohnungsbehörden Ihrer Region wenden oder den Rechtsweg beschreiten. In beiden Fällen sind das unterschriebene Inventar, die Fotos und der Zahlungsbeleg Ihre wichtigsten Beweise.

Eine von Anfang an gut verwaltete Kaution

Viele Konflikte um die Kaution entstehen aus mündlichen Absprachen oder verstreuten Nachrichten. Bei Llavely werden Vertrag und Chat auf der Website festgehalten, ebenso jeder Schritt des Mietverhältnisses: dass die Kaution gezahlt und erhalten wurde, dass sie bei der zuständigen Behörde hinterlegt wurde und dass die Schlüssel übergeben wurden. Das erleichtert den Nachweis, was vereinbart und was gezahlt wurde. Die Kaution wird per Überweisung direkt an den Vermieter gezahlt: Llavely zieht keine Zahlungen ein und wickelt sie nicht ab.

Dieser Artikel dient der Information. Für einen konkreten Fall wenden Sie sich an einen Anwalt oder an die Wohnungsbehörde Ihrer Region.

Häufige Fragen

Wie hoch ist die Kaution bei einer Wohnungsmiete?

Die gesetzliche Kaution beträgt eine Monatsmiete und wird gemäß Artikel 36.1 der LAU in bar geleistet. Bei anderer Nutzung als Wohnraum, etwa einem Ladenlokal, sind es zwei Monatsmieten.

Darf man mehr als eine Monatsmiete Kaution verlangen?

Die gesetzliche Kaution beträgt einen Monat, es können aber zusätzliche Sicherheiten wie eine Hinterlegung oder eine Bürgschaft vereinbart werden. Bei Wohnungsmietverträgen bis fünf Jahre, bzw. sieben, wenn der Vermieter eine juristische Person ist, dürfen diese zusätzlichen Sicherheiten zwei Monatsmieten nicht übersteigen. Insgesamt liegt das übliche Maximum also bei drei Monaten.

Zählt die erste Monatsmiete als Kaution?

Nein. Die erste Monatsmiete ist die Zahlung der Miete, die Kaution ist eine gesonderte Sicherheit, die am Ende zurückgezahlt wird. Es ist üblich, beides bei Vertragsunterzeichnung zu zahlen, doch der Vertrag sollte beides klar unterscheiden.

Wer muss die Kaution bei der regionalen Behörde hinterlegen?

Das ist Pflicht des Vermieters. Der Mieter übergibt die Kaution dem Vermieter, und dieser hinterlegt sie innerhalb der vorgegebenen Frist bei der Stelle seiner Region, etwa innerhalb von 30 Werktagen in Madrid oder eines Monats in der Comunitat Valenciana und im Baskenland. In Andalusien gibt es seit dem 24. Januar 2026 keine Hinterlegungspflicht mehr.

Was passiert, wenn der Vermieter die Kaution nicht hinterlegt?

Die Folgen treffen den Vermieter, dem Zuschläge oder Sanktionen seiner Region drohen können. In Madrid etwa führt eine verspätete Hinterlegung je nach Verzögerung zu einem Zuschlag von 2 % oder 5 %. Für den Mieter bleibt die Kaution am Vertragsende in jedem Fall einforderbar.

Innerhalb welcher Frist muss mir die Kaution zurückgezahlt werden?

Die LAU bestimmt, dass auf den Kautionssaldo gesetzliche Zinsen anfallen, wenn seit der Schlüsselübergabe ein Monat ohne Rückzahlung vergangen ist; 2026 beträgt der Satz 3,25 %. Daher ist die Monatsfrist der praktische Richtwert.

Was darf der Vermieter von der Kaution abziehen?

Er darf ausstehende Mieten oder Versorgungskosten sowie die Kosten für die Reparatur von Schäden abziehen, die über die normale Abnutzung durch Gebrauch hinausgehen. Für die natürliche Alterung der Wohnung darf er sie nicht einbehalten. Empfehlenswert ist, dass er Abzüge mit Rechnungen oder Kostenvoranschlägen belegt.

Kann ich die letzte Monatsmiete nicht zahlen und die Kaution dafür einbehalten lassen?

Das ist nicht empfehlenswert. Die Kaution sichert alle Pflichten aus dem Vertrag ab, einschließlich möglicher Schäden, und die Nichtzahlung der letzten Miete ist ein Zahlungsausfall, den der Vermieter einfordern kann. Richtig ist, die Miete zu zahlen und nach der Schlüsselübergabe die Rückzahlung der Kaution zu verlangen.

Wird die Kaution angepasst, wenn die Miete steigt?

In den ersten fünf Jahren, bzw. sieben, wenn der Vermieter eine juristische Person ist, wird sie nicht angepasst. Wird der Vertrag nach diesem Zeitraum verlängert, kann jede Partei verlangen, dass sie wieder einer Monatsmiete der aktuellen Miete entspricht.