Unterlagen für den Wohnungsverkauf in Madrid 2026: vollständige Liste, wo Sie sie erhalten und was sie kosten

Wer sich entschließt, seine Wohnung zu verkaufen, denkt meist zuerst an den Preis und die Besichtigungen und schiebt die Unterlagen auf. Das ist ein häufiger Fehler: Viele Verzögerungen bei einem Verkauf entstehen nicht in der Verhandlung, sondern durch ein Dokument, das fehlt, abgelaufen ist oder nicht mit der Wirklichkeit übereinstimmt. Eine im Grundbuch nicht gelöschte Hypothek oder ein nicht eingetragenes Erbe kann den Notartermin um mehrere Wochen verschieben.

In diesem Leitfaden gehen wir alle Unterlagen für den Verkauf einer Wohnung in Madrid 2026 durch: was jedes Dokument ist, wozu es dient, wo Sie es beantragen, was es ungefähr kostet, wie lange es dauert und ob es Pflicht oder nur empfehlenswert ist. Außerdem erklären wir, was in der Comunidad de Madrid bei der Bewohnbarkeitsbescheinigung (cédula de habitabilidad) und bei der ITE bzw. dem Gebäudebewertungsbericht (Informe de Evaluación del Edificio) tatsächlich verlangt wird und was sich ändert, wenn die Wohnung geerbt ist, eine Scheidung im Spiel ist, es sich um eine geförderte Wohnung handelt oder Sie ein Gewerbelokal oder einen Stellplatz verkaufen. Den gesamten Verkaufsprozess Schritt für Schritt finden Sie in unserem Leitfaden „So verkaufen Sie eine Wohnung in Madrid 2026“.

Warum Sie die Unterlagen bereithalten sollten, bevor Sie die Wohnung inserieren

Das Gesetz 12/2023 über das Recht auf Wohnraum (Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda) bestimmt in Artikel 31, dass Kaufinteressenten vor der Unterschrift oder einer Vorauszahlung schriftlich Mindestinformationen verlangen können: Identität des Verkäufers, Gesamtpreis, Nutz- und Bruttofläche, Alter und Renovierungen des Gebäudes, Energieausweis, Barrierefreiheit, Belegungssituation, Grundbuchdaten mit Belastungen und gegebenenfalls die Regelung als öffentlich geförderte Wohnung. In der Praxis wird ein informierter Käufer fast alle Unterlagen aus diesem Artikel schon bei der ersten ernsthaften Besichtigung verlangen.

Hinzu kommt, dass es die Branche einem nicht immer leicht macht. Im Januar 2026 veröffentlichte die Verbraucherorganisation OCU eine Untersuchung bei 60 Agenturen in Madrid, Barcelona, Sevilla, Valencia und Saragossa: Nur 5 händigten bei der ersten Anfrage einen Mustervertrag aus, die Provision wurde oft ohne die 21 % Mehrwertsteuer (IVA) genannt, und die Informationen für Käufer waren meist unvollständig – häufig fehlte der Energieausweis. In Madrid bewerteten alle befragten Agenturen die Wohnungen zu hoch, nach Schätzung der OCU um 5 % bis 10 %. Es gibt Fachleute, die sorgfältig arbeiten; wenn Sie die Unterlagen aber kennen, kann niemand Ihren Verkauf verzögern oder Ihnen überraschend einen Vorgang berechnen, den Sie nicht verstanden haben.

Übersichtstabelle: Unterlagen für den Wohnungsverkauf in Madrid, wo Sie sie erhalten und was sie kosten

Quelle: Llavely mit Daten von Registradores, Wohnungseigentumsgesetz (Ley de Propiedad Horizontal), HelpMyCash und Housfy (2026). Richtpreise.

Eigentumsurkunde: der Ausgangspunkt

Die Urkunde (escritura) ist das notarielle Dokument, das belegt, wie Sie die Wohnung erworben haben: Kauf, Erbschaft, Schenkung, Zuteilung bei einer Scheidung oder Aufhebung einer Miteigentümergemeinschaft. Der Notar, der den Verkauf beurkundet, muss Ihren Erwerbstitel kennen, denn auf ihm baut die neue Urkunde auf. Bewahren Sie sie zu Hause auf, genügt es, sie mitzubringen oder ihre Daten anzugeben: Notar, Datum und Urkundennummer.

Haben Sie sie verloren, beantragen Sie eine Abschrift beim Notariat, das sie beurkundet hat, oder bei dem, das heute dessen Urkundenarchiv verwahrt. Prüfen Sie außerdem, ob der Inhalt mit der Wirklichkeit übereinstimmt: Haben Sie Umbauten vorgenommen, die die Fläche verändern, oder eine Terrasse geschlossen, müssen Sie das unter Umständen vor dem Verkauf legalisieren.

Nota simple: was der Grundbuchauszug ist, was er 2026 kostet und warum Sie ihn zuerst selbst anfordern sollten

Die nota simple ist ein informativer Auszug aus dem Registro de la Propiedad (Grundbuchamt). Sie gibt an, wer als Eigentümer eingetragen ist, welche Fläche erfasst ist, wie das Grundstück beschrieben ist und vor allem welche Belastungen bestehen: Hypotheken, Pfändungen, Dienstbarkeiten oder steuerliche Haftungen. Sie hat nicht den Beweiswert einer Grundbuchbescheinigung, ist aber das Dokument, das sich jeder Käufer und jede Bank zuerst ansieht.

Sie wird online über die Website des Colegio de Registradores beantragt, das 9,02 Euro pro Grundstück berechnet, oder direkt beim zuständigen Grundbuchamt. Verkaufen Sie Wohnung, Stellplatz und Abstellraum als getrennte Grundbucheinheiten, brauchen Sie für jede einen eigenen Auszug. Auch wenn ihn üblicherweise der Käufer anfordert, sollten Sie ihn selbst beantragen, bevor Sie die Wohnung inserieren: So erfahren Sie rechtzeitig, ob noch eine längst bezahlte Hypothek eingetragen ist, ob ein vergessener Pfändungsvermerk besteht oder ob das Erbe Ihrer Eltern nie eingetragen wurde.

Energieausweis: Pflicht für Inserat und Verkauf

Der Energieausweis ist für den Verkauf oder die Vermietung einer Wohnung Pflicht. Geregelt ist er im Königlichen Dekret 390/2021 (Real Decreto 390/2021), das verlangt, dem Käufer den registrierten Ausweis und sein Label zur Verfügung zu stellen; beide werden Teil des Kaufvertrags. Außerdem muss das Energielabel in jeder Verkaufsanzeige erscheinen – unabhängig davon, ob Sie selbst, eine Agentur oder ein Immobilienportal sie veröffentlicht.

Ausgestellt wird er von einer zugelassenen Fachperson, die die Wohnung besichtigen muss, und wirksam wird er erst nach der Registrierung bei der Comunidad de Madrid. Seit dem 23. Juli 2026 gilt das Königliche Dekret 659/2025, das ändert, wer ihn für Bestandswohnungen unterzeichnen darf, und ein Register der zuständigen Fachleute einrichtet: Lassen Sie sich von der Fachperson die Nummer ihrer Zulassung geben.

• Gültigkeit: bis zu 10 Jahre; bei Einstufung G höchstens 5 Jahre. Ist Ihr Ausweis abgelaufen oder läuft er bald ab, erneuern Sie ihn vor dem Inserat.
• Kosten: laut HelpMyCash (Januar 2026) im Durchschnitt etwa 60 Euro, abhängig von Fläche, Lage und Fachperson. In der Comunidad de Madrid fällt für die Registrierung keine Gebühr an.
• Sanktionen: Ein Verkauf ohne Übergabe des Ausweises ist ein schwerer Verstoß mit Bußgeldern von 601 bis 1.000 Euro; ein Inserat ohne Label gilt als leichter Verstoß mit Bußgeldern ab 300 Euro; sehr schwere Verstöße kosten bis zu 6.000 Euro.
• Was Sie von der Fachperson verlangen sollten: dass sie die Wohnung besichtigt, dass der Bericht konkrete Verbesserungen mit Kosten nennt und dass sie Ihnen den Registrierungsnachweis übergibt.

IBI-Bescheid und Katasterreferenz

Die Grundsteuer IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) entsteht am 1. Januar und wird von demjenigen gezahlt, der an diesem Tag Eigentümer ist. Artikel 64 des Gesetzes über die Gemeindefinanzen (Ley reguladora de las Haciendas Locales) bestimmt jedoch, dass die Immobilie bei einem Eigentümerwechsel für offene Steuerbeträge haftet. Anders gesagt: Haben Sie unbezahlte Bescheide, könnte am Ende der Käufer dafür einstehen müssen. Deshalb fragen Notare nach IBI-Rückständen und weisen bei der Unterzeichnung auf diese Haftung hin.

Bringen Sie den letzten bezahlten Bescheid mit und, falls Sie per Lastschrift zahlen, den Abbuchungsnachweis. Üblicherweise wird im Vorvertrag (arras) vereinbart, wie die IBI des Verkaufsjahres aufgeteilt wird, etwa im Verhältnis der Tage, an denen jeder Eigentümer war. Der Bescheid hilft Ihnen außerdem, die Katasterreferenz griffbereit zu haben – den 20-stelligen Code, der die Immobilie im Kataster identifiziert und der laut Gesetz in die Urkunde aufzunehmen ist. Finden Sie ihn nicht, können Sie ihn kostenlos im Online-Portal des Katasters (Sede Electrónica del Catastro) abrufen.

Bescheinigung, dass Sie bei der Eigentümergemeinschaft nicht im Rückstand sind (Artikel 9 des Wohnungseigentumsgesetzes)

Artikel 9.1.e) des Wohnungseigentumsgesetzes (Ley de Propiedad Horizontal) verpflichtet jeden, der eine Wohnung oder ein Lokal überträgt, in der Urkunde zu erklären, dass er mit den allgemeinen Kosten der Gemeinschaft nicht im Rückstand ist, oder andernfalls anzugeben, was er schuldet. Dieser Erklärung wird eine Bescheinigung über den Stand der Schulden bei der Gemeinschaft beigefügt, die der Schriftführer mit Zustimmung des Präsidenten unterzeichnet. Ohne diese Bescheinigung kann die Urkunde nicht errichtet werden, es sei denn, der Käufer verzichtet ausdrücklich darauf.

Die Bescheinigung ist innerhalb einer Höchstfrist von sieben Kalendertagen ab Antragstellung auszustellen.

Wohnungseigentumsgesetz (Ley de Propiedad Horizontal), Artikel 9.1.e)

Der Grund: Die Wohnung haftet gesetzlich für Schulden bei der Gemeinschaft – der Käufer haftet mit der Immobilie für das, was aus dem laufenden Jahr und den drei vorangegangenen Kalenderjahren unbezahlt ist. Deshalb wird kein gut beratener Käufer auf diese Bescheinigung verzichten. Beantragen Sie sie ein bis zwei Wochen vor der Unterzeichnung, nicht früher, denn sie muss den aktuellen Stand wiedergeben. Stellt sie eine Hausverwaltung aus, kann diese einen kleinen Betrag verlangen; laut den von Housfy veröffentlichten Preisen liegt er meist zwischen 30 und 60 Euro.

Lassen Sie sich von der Hausverwaltung auch die jüngsten Versammlungsprotokolle geben und fragen Sie nach beschlossenen oder geplanten Sonderumlagen (derramas): Es empfiehlt sich, im Vorvertrag zu vereinbaren, wer sie zahlt.

Bescheinigung über die Restschuld oder die Löschung der Hypothek

Ist auf Ihrer Wohnung eine Hypothek eingetragen, gibt es zwei verschiedene Situationen. Erstens: Sie schulden noch Geld. Dann brauchen Sie eine Bescheinigung über die Restschuld, die den genauen Ablösebetrag zum Tag der Unterzeichnung angibt. Üblicherweise wird die Schuld im selben Notartermin mit einem Teil des Kaufpreises beglichen; das stimmen Sie rechtzeitig mit Ihrer Bank ab.

Zweitens: Sie haben die Hypothek bereits abbezahlt, aber nie im Grundbuch löschen lassen. Das ist sehr häufig. Mit der letzten Rate erlischt die Schuld, die Belastung erscheint aber weiterhin im Grundbuchauszug, bis die Löschungsurkunde errichtet und eingetragen ist. Dafür benötigen Sie die Null-Saldo-Bescheinigung (certificado de deuda cero), die Ihnen die Bank kostenlos ausstellen muss.

Laut HelpMyCash (April 2026) kostet die Löschung der Hypothek im Grundbuch im Durchschnitt etwa 1.000 Euro: rund 450 für den Notar, 250 für das Grundbuchamt und 300 für die Gestoría (Verwaltungsagentur), wobei eine unabhängige Gestoría weniger verlangen kann als die der Bank. Die Steuer auf beurkundete Rechtsakte (actos jurídicos documentados) fällt nicht an, das Formular 600 (modelo 600) muss aber eingereicht werden. Der Vorgang dauert meist zwischen sechs Wochen und drei Monaten; beginnen Sie daher, sobald Sie sich zum Verkauf entschließen.

ITE und Gebäudebewertungsbericht (IEE) in Madrid

Die technische Gebäudeinspektion (Inspección Técnica de Edificios, ITE) und der Gebäudebewertungsbericht (Informe de Evaluación del Edificio, IEE) prüfen den Erhaltungszustand des Gebäudes und – im Fall des IEE – auch Barrierefreiheit und Energieeffizienz. In der Comunidad de Madrid ist der IEE im Dekret 103/2016 geregelt. Laut dem regionalen Online-Portal sind Alleineigentümer von Gebäuden und Eigentümergemeinschaften von Mehrfamilienhäusern, die älter als 50 Jahre sind, verpflichtet, ihn vorzuhalten, außerdem in weiteren Fällen, etwa wenn kommunale Vorschriften es vorsehen oder Mängel festgestellt werden. Das Bodengesetz der Comunidad de Madrid (Ley del Suelo) wiederum verlangt regelmäßige Inspektionen für Gebäude, die älter als 30 Jahre sind. Der Bericht wird bei der Gemeinde eingereicht, in der das Gebäude steht.

Verkaufen Sie eine Wohnung in einem Gebäude mit Eigentümergemeinschaft, liegt die Pflicht zur Inspektion bei der Gemeinschaft, nicht bei Ihnen. Der Käufer hat aber das Recht, Alter und Zustand des Gebäudes zu kennen. Lassen Sie sich von der Hausverwaltung eine Kopie des letzten Berichts geben und, falls er ungünstig ausfiel, Informationen über anstehende Arbeiten und deren Finanzierung.

Bewohnbarkeitsbescheinigung (cédula de habitabilidad) in Madrid: was tatsächlich verlangt wird

Das ist eine der am häufigsten gesuchten Fragen, und in der Comunidad de Madrid ist die Antwort eindeutig: Die cédula de habitabilidad gibt es nicht mehr. Die Regionalregierung (Consejo de Gobierno) beschloss am 26. Juni 2018 ein Dekret, mit dem sie in der gesamten Region abgeschafft wurde, weil sie die Erstbezugsgenehmigung doppelte und ITE und IEE eine ähnliche Funktion erfüllen.

Für den Verkauf einer Bestandswohnung in Madrid wird sie daher nicht verlangt. In anderen autonomen Gemeinschaften Spaniens gibt es sie weiterhin, mit anderen Namen und Fristen; prüfen Sie die dortigen Vorschriften, wenn die Immobilie außerhalb Madrids liegt.

Erstbezugsgenehmigung oder Erklärung zum Erstbezug: wann sie nötig ist

Bei den meisten Bestandswohnungen müssen Sie dieses Dokument nicht suchen. Nötig ist es, wenn Sie eine Neubauwohnung verkaufen, ein Haus, das Sie gebaut oder wiederaufgebaut haben, oder ein Lokal, das in eine Wohnung umgewandelt wurde: Der Käufer, seine Bank und der Notar werden prüfen wollen, ob die Wohnnutzung legal ist.

In der Comunidad de Madrid hat das Gesetz 1/2020 vom 8. Oktober, das das Bodengesetz änderte, viele Baugenehmigungen durch Eigenerklärungen (declaraciones responsables) ersetzt, darunter den Erstbezug von Neubauten. Die Genehmigung bleibt in den Fällen bestehen, in denen staatliches Recht sie verlangt. Geht es bei Ihnen um eine Nutzungsänderung von Lokal zu Wohnung, lassen Sie von einer Fachperson oder einem Anwalt prüfen, ob die kommunalen Unterlagen vollständig sind, bevor Sie die Immobilie als Wohnung inserieren.

Versorger, DNI oder NIE und weitere Unterlagen für den Tag der Unterzeichnung

Die letzten Rechnungen für Strom, Wasser und Gas sind nicht Pflicht, belegen aber, dass keine Schulden bestehen, und erleichtern den Vertragswechsel. Notieren Sie außerdem am Tag der Schlüsselübergabe die Zählerstände.

Alle Verkäufer müssen sich mit gültigem DNI (spanischer Personalausweis), NIE (Ausländer-Identifikationsnummer) oder Reisepass ausweisen. Gehört die Wohnung mehreren Personen, unterschreiben alle oder lassen sich mit notarieller Vollmacht vertreten; verkauft eine Gesellschaft, werden ihre Gründungsurkunden und die Vollmachten des Unterzeichnenden benötigt. Sind Sie nicht in Spanien steuerlich ansässig, hat der Verkauf steuerliche Besonderheiten: Sprechen Sie mit einem Berater, bevor Sie den Preis festlegen.

Bei der Unterzeichnung geht es auch um Steuern. Die plusvalía municipal (kommunale Wertzuwachssteuer) und der Veräußerungsgewinn in der Einkommensteuer (IRPF) betreffen den Verkäufer und sollten berechnet werden, bevor Sie einen Preis festlegen. Was der Käufer zahlt, erklären wir in „Kaufnebenkosten einer Wohnung in der Comunidad de Madrid“.

Sonderfälle: Erbschaft, Scheidung, geförderte Wohnung, Gewerbelokal und Stellplatz

Wenn Sie eine geerbte Wohnung verkaufen

Sie können nicht verkaufen, was noch nicht auf Ihren Namen eingetragen ist. Bevor Sie eine geerbte Wohnung inserieren, muss die Erbschaft abgeschlossen sein. Laut Consumer sind die üblichen Schritte diese:

1. Sterbeurkunde und Bescheinigung aus dem Testamentsregister (certificado de últimas voluntades), die beim Justizministerium beantragt wird und 3,82 Euro kostet; die Bearbeitung dauert etwa zehn Werktage.
2. Testament oder, falls keines vorliegt, notarielle Erbenfeststellung (acta de declaración de herederos).
3. Notarielle Urkunde über die Annahme und Teilung des Erbes.
4. Zahlung der Erbschaftsteuer (Impuesto de Sucesiones) in der autonomen Gemeinschaft, in der der Verstorbene wohnte, und der plusvalía municipal, jeweils innerhalb von sechs Monaten nach dem Todesfall.
5. Eintragung im Grundbuch auf den Namen der Erben.

Gibt es mehrere Erben, müssen alle dem Verkauf zustimmen und unterschreiben, es sei denn, die Wohnung wurde bei der Teilung einem von ihnen zugeteilt. Klären Sie Meinungsverschiedenheiten am besten, bevor Angebote eingehen.

Wenn Sie nach einer Scheidung verkaufen oder es um die Familienwohnung geht

Gehört die Wohnung zur Errungenschaftsgemeinschaft (bien ganancial), brauchen Sie die Unterschrift beider Ehegatten. Wurde die Errungenschaftsgemeinschaft bereits aufgelöst und die Wohnung einem Ehegatten zugeteilt, bringen Sie die Urkunde oder die gerichtlich genehmigte Vereinbarung mit, die das belegt. Und selbst wenn die Wohnung Ihnen allein gehört, verlangt Artikel 1320 des Código Civil (spanisches Zivilgesetzbuch) die Zustimmung beider Ehegatten oder eine gerichtliche Genehmigung, um über die Familienwohnung zu verfügen. Deshalb wird der Notar Sie fragen, ob die verkaufte Wohnung die Familienwohnung ist.

Prüfen Sie außerdem, ob ein Urteil die Nutzung der Wohnung einem Ehegatten und den Kindern zugewiesen hat: Das sollten Sie vor dem Inserat mit einem Anwalt klären.

Wenn es sich um eine geförderte Wohnung (VPO oder VPP) in der Comunidad de Madrid handelt

Öffentlich geförderte Wohnungen unterliegen eigenen Regeln, solange ihr Schutzzeitraum läuft, der in der endgültigen Einstufungsurkunde (cédula de calificación definitiva) angegeben ist. Laut Comunidad de Madrid dürfen Sie sie in diesem Zeitraum nur zum geltenden gesetzlichen Höchstpreis Ihrer Gemeinde verkaufen; danach können Sie frei verkaufen. Haben Sie die Einstufungsurkunde nicht, steht die Einstufungsnummer in Ihrer Eigentumsurkunde.

• Eine Genehmigung der Comunidad benötigen: VPO aus öffentlicher Förderung in den fünf Jahren nach dem Erwerb, außer bei triftigem Grund, sowie Wohnungen mit qualifiziertem Darlehen oder Beihilfen, wenn sie innerhalb der Bindungsfrist verkauft werden; in diesem Fall müssen die Beihilfen mit Zinsen zurückgezahlt und das Darlehen abgelöst oder umgeschrieben werden.
• Keine Genehmigung, aber Einhaltung des Höchstpreises benötigen: VPO oder VPP aus privater Förderung ohne qualifiziertes Darlehen oder Beihilfen sowie Wohnungen, deren Bindungsfrist abgelaufen ist.
• Ebenfalls keine Genehmigung benötigen: die Auflösung der Errungenschaftsgemeinschaft mit Zuteilung an einen Ehegatten, die Aufhebung einer Miteigentümergemeinschaft mit Zuteilung an einen Miteigentümer sowie Lokale und Stellplätze, die nicht an die Wohnung gebunden sind.
• Wurde die Wohnung von einem kommunalen Unternehmen vergeben, fragen Sie auch bei der Gemeinde nach, die eigene Bedingungen haben kann.

Als Nachweis dient der „Bericht für die Übertragung geförderter Immobilien“ (Informe para la transmisión de inmuebles protegidos), den die Generaldirektion für Wohnungswesen und Sanierung (Dirección General de Vivienda y Rehabilitación) ausstellt. Er belegt, dass Sie keine Genehmigung benötigen, bescheinigt den Höchstverkaufspreis, die verbleibende Schutzfrist oder dass die Wohnung bereits aus der Bindung entlassen ist. Die Gebühr beträgt 13,28 Euro, und die Verwaltung hat drei Monate Zeit für die Antwort; antwortet sie nicht, gilt der Antrag als abgelehnt. Beantragen Sie ihn so früh wie möglich, zusammen mit einem aktuellen Grundbuchauszug und einer Kopie Ihrer Urkunde.

Quelle: Comunidad de Madrid, Preise 2026 für geförderte Wohnungen aus privater Förderung ohne Beihilfen nach dem Königlichen Dekret 801/2005 (BOCM – Amtsblatt der Comunidad de Madrid vom 30. Januar 2026). Mit Beihilfen aus diesem Plan gilt eine andere Formel; den Preis Ihrer Wohnung bescheinigt der Übertragungsbericht.

Wenn Sie ein Gewerbelokal, einen Stellplatz oder einen Abstellraum verkaufen

Die Liste ist der einer Wohnung sehr ähnlich, mit einigen Unterschieden. Ein Gewerbelokal braucht sehr wohl einen Energieausweis, da es sich um einen klimatisierten Raum handelt. Stellplätze dagegen benötigen laut Tinsa keinen, wenn sie separat verkauft oder vermietet werden, da sie keine Wohnräume sind. Die Bescheinigung über Schulden bei der Gemeinschaft nach Artikel 9 des Wohnungseigentumsgesetzes gilt für Wohnungen und Lokale gleichermaßen.

Sind Stellplatz oder Abstellraum eigenständige Grundbucheinheiten, haben sie jeweils einen eigenen Grundbuchauszug, eine eigene Katasterreferenz und einen eigenen IBI-Bescheid; sind sie Zubehör der Wohnung, werden sie mit ihr verkauft.

Fehler, die die Unterzeichnung beim Notar verzögern

1. Die Wohnung ohne Energieausweis oder mit dem Vermerk „in Bearbeitung“ inserieren. Abgesehen von einem möglichen Bußgeld wirkt das auf Käufer nachlässig.
2. Den Grundbuchauszug erst anfordern, wenn ein Käufer da ist. Eine alte, nicht gelöschte Hypothek oder eine vergessene Pfändung kann im ungünstigsten Moment auftauchen.
3. Die Löschung der Hypothek bis zuletzt aufschieben. Die Bescheinigung der Bank und die Abstimmung mit dem Notariat brauchen ihre Zeit.
4. Die Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft zu früh oder zu spät beantragen. Die Hausverwaltung hat bis zu sieben Kalendertage Zeit für die Ausstellung, und sie muss den aktuellen Stand wiedergeben.
5. Eine geförderte Wohnung ohne den Bericht der Comunidad de Madrid oder über dem gesetzlichen Höchstpreis verkaufen.
6. Eine geerbte Wohnung verkaufen wollen, ohne das Erbe angenommen und die Immobilie auf die Erben eingetragen zu haben.
7. Abweichungen zwischen Wirklichkeit und Grundbuch oder Kataster: unterschiedliche Flächen, nicht gemeldete Umbauten, geschlossene Terrassen.
8. Die Unterschrift des Ehegatten bei der Familienwohnung oder bei einem Gut der Errungenschaftsgemeinschaft vergessen oder mit abgelaufenem Ausweis erscheinen.

Abschließende Checkliste vor der Unterzeichnung

Wenn Sie all das abhaken können, bevor Sie ein Angebot annehmen, verläuft die Unterzeichnung deutlich entspannter.

• Eigentumsurkunde gefunden oder Abschrift beantragt.
• Aktueller Grundbuchauszug geprüft: Eigentümer, Fläche und Belastungen korrekt.
• Gültiger und registrierter Energieausweis, mit Label im Inserat.
• Letzter IBI-Bescheid bezahlt und Katasterreferenz griffbereit.
• Bescheinigung über Schulden bei der Gemeinschaft für die Woche der Unterzeichnung beantragt; Protokolle und Sonderumlagen geprüft.
• Bescheinigung der Bank über Restschuld oder Null-Saldo, und Löschung im Grundbuch eingeleitet, falls nötig.
• Kopie der letzten ITE oder des IEE des Gebäudes, falls vorhanden.
• Erstbezugsgenehmigung oder Erklärung zum Erstbezug, nur bei Neubau oder Nutzungsänderung.
• Aktuelle Rechnungen für Strom, Wasser und Gas.
• Gültiger DNI, NIE oder Reisepass aller Verkäufer; Vollmachten, falls jemand nicht erscheinen kann.
• Falls zutreffend: eingetragene Erbschaftsurkunde, Vereinbarung oder Auseinandersetzung der Errungenschaftsgemeinschaft, Bericht zur geförderten Wohnung.

So machen wir es bei Llavely

Bei Llavely prüfen wir, bevor wir eine Wohnung zeigen, Identität und Eigentum des Eigentümers, und unser Team und die Anwälte prüfen die Unterlagen aus diesem Artikel: Grundbuchauszug, Energieausweis, Stand der Hypothek und der Eigentümergemeinschaft und gegebenenfalls die Unterlagen zu Erbschaft, Scheidung oder geförderter Wohnung. Fehlt etwas, sagen wir Ihnen, wo Sie es beantragen; und ist die Erbschaft noch nicht abgewickelt, können unsere Anwälte sie vollständig übernehmen, mit einem separaten Festpreisangebot. So weiß der Käufer vom ersten Tag an, was er kauft, und Sie vermeiden Überraschungen auf halbem Weg. Die Verkaufsunterlagen haben Sie jederzeit in Ihrem privaten Verkäuferbereich auf unserer Website griffbereit.

Sie zahlen nur, wenn Sie verkaufen, am Tag des Notartermins: 2,5 % zzgl. MwSt. (IVA) des Verkaufspreises, alles inklusive. Dazu gehören Bewertung, Fotos, Video, Grundriss und virtueller Rundgang, von uns gefilterte und geprüfte Käufer (wir sprechen mit jedem, bevor wir Ihre Wohnung zeigen, und prüfen seinen DNI vor der Besichtigung), die Besichtigungen, die wir selbst durchführen, die Abwicklung von Angeboten und Vorvertrag, die Geldwäscheprävention und die Abstimmung mit dem Notariat. Und spezialisierte Anwälte von Anfang bis Ende, die Belastungen und Grundbuchauszug prüfen, den Vorvertrag aufsetzen, die Urkunde vorbereiten, plusvalía und IRPF berechnen und Sie am Tag der Unterzeichnung persönlich zum Notar begleiten. Der Energieausweis ist nicht enthalten: Diesen beauftragen Sie bei einer zertifizierten Fachperson.

Ohne Zusatzzahlungen und ohne versteckte Kosten für irgendwen: Was Sie sehen, ist, was Sie bekommen. Und wenn Sie an einen Verkauf denken, beginnen Sie heute mit dem Grundbuchauszug und dem Energieausweis: Diese beiden Dokumente sparen später am meisten Zeit.

Häufige Fragen

Quellen

1. Nutzungshinweise zum Grundbuchauskunftsdienst: nota simple für 9,02 € pro Grundstück (Colegio de Registradores – Kammer der Grundbuchführer, 2026)
2. Sanktionen bei fehlendem Energieausweis (Legálitas, 2014)
3. RD 390/2021: Grundverfahren zur Zertifizierung der Energieeffizienz (Cuatrecasas, Juni 2021)
4. Änderungen beim Energieausweis treten in Kraft (Housfy, Juli 2026)
5. Energieausweis: was er ist und was er kostet (HelpMyCash, Januar 2026)
6. Braucht ein Stellplatz einen Energieausweis? (Tinsa, Juni 2026)
7. Artikel 9 der Ley de Propiedad Horizontal – Wohnungseigentumsgesetz (Iberley)
8. Bescheinigung über die Zahlung an die Eigentümergemeinschaft (Housfy, Juli 2026)
9. Was kostet die Löschung einer Hypothek 2026? (HelpMyCash, April 2026)
10. Trámite previo del Informe de Evaluación de Edificios – Vorverfahren zum Gebäudebewertungsbericht (Online-Portal der Comunidad de Madrid)
11. Die Comunidad de Madrid schafft die cédula de habitabilidad ab (Comunidad de Madrid, 26. Juni 2018)
12. Die unverzichtbaren Schritte zum Verkauf einer geerbten Wohnung (Consumer, aktualisiert im Februar 2025)
13. Tengo una vivienda protegida y quiero venderla – Ich habe eine geförderte Wohnung und möchte sie verkaufen (Comunidad de Madrid)
14. Informe para la transmisión de VPO o VPP – Bericht zur Übertragung von VPO oder VPP (Online-Portal der Comunidad de Madrid, 2026)
15. Höchstpreise 2026 für geförderte Wohnungen aus privater Förderung (Comunidad de Madrid, Januar 2026)
16. Untersuchung zu Immobilienagenturen: Provisionen und mangelnde Information (OCU, 28. Januar 2026)