Vermietete Wohnung in Spanien mit Mieter verkaufen 2026: Vorkaufsrecht (tanteo y retracto), Preis und Optionen

Eine Wohnung mit Mieter zu verkaufen ist in Spanien völlig legal, funktioniert aber anders als der Verkauf einer leeren Wohnung. Der Mietvertrag erlischt mit dem Verkauf nicht, der Mieter behält seine Rechte und hat, von Ausnahmen abgesehen, ein Vorrecht, vor allen anderen zu kaufen. Seit dem 8. Oktober 2026 gilt zudem eine wichtige Änderung: Im Vertrag kann nicht mehr vereinbart werden, dass der Mieter auf dieses Recht verzichtet.

In diesem Leitfaden erklären wir, was das spanische Mietgesetz (Ley de Arrendamientos Urbanos, LAU) sagt, wenn Sie eine vermietete Wohnung verkaufen möchten, wie das Vorkaufsrecht (tanteo) und das Eintrittsrecht nach dem Verkauf (retracto) des Mieters funktionieren, wie Sie ihn korrekt benachrichtigen, welche Optionen Sie haben und wie sie sich auf den Preis auswirken. Außerdem gehen wir darauf ein, was mit der Kaution geschieht. Der Leitfaden richtet sich an private Eigentümer in der Comunidad de Madrid (Region Madrid), die Regeln der LAU gelten aber in ganz Spanien.

Warum 2026 viele Eigentümer über den Verkauf einer vermieteten Wohnung nachdenken

Am 6. Oktober 2026 beschloss der spanische Ministerrat zwei Königliche Gesetzesdekrete zum Wohnungswesen, die am folgenden Tag im BOE (Spanisches Gesetzblatt) veröffentlicht wurden: das Königliche Gesetzesdekret 28/2026 über die Stabilität von Mietverträgen für Hauptwohnungen und das Königliche Gesetzesdekret 29/2026 über dringende Maßnahmen zum Schutz der sozialen Funktion des Wohnraums. Beide müssen innerhalb von 30 Tagen vom Ständigen Ausschuss des Parlaments (Diputación Permanente del Congreso) bestätigt werden, da die Cortes wegen der Ausschreibung von Wahlen aufgelöst sind. Wird ein Gesetzesdekret nicht bestätigt, ist es aufgehoben.

Königliches Gesetzesdekret 29/2026: in Kraft seit dem 8. Oktober 2026. Unter anderem stärkt es das Vorkaufsrecht des Mieters, erlaubt bei Verträgen, die vor dem 31. Dezember 2028 enden, eine außerordentliche Verlängerung von bis zu zwei Jahren und beschränkt bis 2030 Käufe von Wohnungen unter 70 % ihres Marktwerts durch Großeigentümer und durch Unternehmen, die Immobilien oder Forderungsportfolios kaufen.
Königliches Gesetzesdekret 28/2026: träte am 15. November 2026 in Kraft, nur wenn es bestätigt wird. Es sieht vor, dass sich der Vertrag nach Ablauf der Mindestdauer um gleich lange Zeiträume verlängert, sofern nicht gekündigt wird, dass der Eigentümer mindestens sechs Monate im Voraus mitteilen muss, wenn er nicht verlängern will, und dass er in diesem Fall eine Entschädigung zahlt – mit Ausnahmen wie Eigenbedarf für sich oder nahe Angehörige.

Die Regierung erklärt in der Begründung, das Dekret „erweitere und stärke“ das Vorkaufsrecht des Mieters. Aus der Branche haben einige Entwickler von bezahlbarem Wohnraum in Madrid erklärt, die Unsicherheit habe Projekte ausgebremst. Wir bewerten die Vorschriften hier nicht, sondern erklären nur, wie sie Verkäufer betreffen; die Einzelheiten der Änderungen bei der Miete finden Sie in „Kleinvermieter und die neuen Wohnungsdekrete“.

Der Verkauf beendet den Vertrag nicht: Der Käufer tritt ein (Artikel 14 LAU)

Die Grundregel steht in Artikel 14 der LAU: Wer eine vermietete Wohnung kauft, tritt in den Vertrag ein (subrogación), das heißt, er übernimmt die Stellung des bisherigen Eigentümers mit allen Rechten und Pflichten. Das gilt mindestens für die ersten fünf Vertragsjahre bzw. sieben, wenn der Verkäufer eine juristische Person war, selbst wenn der Käufer die Voraussetzungen von Artikel 34 des Hypothekengesetzes (Ley Hipotecaria) erfüllt (gutgläubiger Käufer, der seinen Kauf im Grundbuch eintragen lässt).

Ist die im Vertrag vereinbarte Dauer länger als diese fünf oder sieben Jahre, ist der Käufer für die gesamte vereinbarte Dauer gebunden, es sei denn, er ist durch Artikel 34 des Hypothekengesetzes geschützt. In diesem Fall muss er den Vertrag nur bis zum Ablauf der fünf oder sieben Jahre einhalten, und der Verkäufer muss den Mieter mit einer Monatsmiete der geltenden Miete für jedes verbleibende Jahr entschädigen. Deshalb sollten Sie die vereinbarte Dauer prüfen, bevor Sie die Wohnung zum Verkauf anbieten.

In der Praxis ändert sich für den Mieter fast nichts, außer dem Namen der Person, an die er zahlt:

Die Miete und ihr Anpassungsmechanismus bleiben die des Vertrags, innerhalb der geltenden gesetzlichen Grenzen.
Dauer und gesetzliche Verlängerungen bleiben bestehen: Der Käufer kann den Vertrag nicht allein deshalb beenden, weil er gekauft hat.
Kaution und zusätzliche Sicherheiten: Der neue Eigentümer muss sie am Ende des Mietverhältnisses zurückzahlen.
Die Erhaltungs- und Reparaturpflichten gehen ab Unterzeichnung der Urkunde ebenfalls auf den Käufer über.

Was das Vorkaufsrecht (tanteo y retracto) des Mieters ist (Artikel 25 LAU)

Artikel 25 der LAU gewährt dem Mieter ein Vorerwerbsrecht (derecho de adquisición preferente), wenn die von ihm gemietete Wohnung verkauft wird. Es hat zwei Seiten. Der tanteo greift vor dem Verkauf: Der Mieter kann vorrangig kaufen, zum selben Preis und zu denselben Bedingungen, die Sie mit einem Dritten vereinbaren wollen. Der retracto greift danach: Wurde er nicht oder fehlerhaft benachrichtigt oder wurde zu besseren Bedingungen verkauft als mitgeteilt, kann er in den Kauf eintreten und die Wohnung selbst übernehmen.

Recht	Wann es ausgeübt wird	Frist	Ab wann sie läuft
Tanteo (Vorkaufsrecht)	Vor Unterzeichnung des Verkaufs	30 Kalendertage	Ab der nachweisbaren Mitteilung der Verkaufsentscheidung, des Preises und der wesentlichen Bedingungen
Verfall der Mitteilung	Wenn der Verkauf nicht vollzogen wird	180 Kalendertage	Ab der Mitteilung: Nach Ablauf dieser Frist muss erneut mitgeteilt werden
Retracto (Eintrittsrecht)	Nach dem Verkauf, wenn keine Mitteilung erfolgte, eine Voraussetzung fehlte oder Preis oder Bedingungen tatsächlich günstiger waren	30 Kalendertage	Ab der nachweisbaren Mitteilung des Käufers an den Mieter unter Übergabe einer Kopie der Urkunde oder des Verkaufsdokuments
Vorrang gegenüber anderen	Wenn weitere Erwerbsrechte an der Wohnung bestehen	—	Geht ihnen vor, außer dem retracto des Miteigentümers und dem vertraglichen, vor dem Mietvertrag eingetragenen Recht

Quelle: Artikel 25 des Gesetzes 29/1994 über städtische Mietverhältnisse (Ley de Arrendamientos Urbanos), geltende Fassung nach dem Königlichen Gesetzesdekret 29/2026 (Iberley).

Zwei Details werden oft übersehen. Wird die Wohnung zusammen mit anderen als Zubehör vermieteten Teilen verkauft, etwa einem Stellplatz oder Abstellraum, kann der Mieter sein Recht nicht nur für die Wohnung ausüben. Und für die Eintragung des Kaufs im Grundbuch muss nachgewiesen werden, dass die Mitteilungen erfolgt sind; war die Wohnung nicht vermietet, muss der Verkäufer dies in der Urkunde erklären.

Wie Sie den Mieter Schritt für Schritt über den Verkauf informieren

Die meisten Probleme mit dem tanteo entstehen durch eine fehlerhafte Mitteilung oder durch einen Verkauf zu anderen Bedingungen als den mitgeteilten. Dies ist die logische Reihenfolge:

Prüfen Sie den Vertrag: Datum der Unterzeichnung, vereinbarte Dauer, Verlängerungen, ob er eine Verzichtsklausel zum tanteo enthält und ob Stellplatz oder Abstellraum mitvermietet sind.
Legen Sie die wesentlichen Bedingungen vor der Mitteilung fest: Preis, Zahlungsweise, Fristen und geplantes Datum der Urkunde. Idealerweise tun Sie das, wenn bereits ein interessierter Käufer da ist, damit die Bedingungen realistisch sind.
Senden Sie eine nachweisbare Mitteilung (notificación fehaciente), also eine, die Inhalt und Empfang belegt: burofax mit Textbescheinigung und Rückschein oder eine notarielle Aufforderung. Eine WhatsApp-Nachricht oder ein Gespräch reichen nicht.
Warten Sie die 30 Kalendertage ab. Nimmt der Mieter an, wird an ihn zu diesen Bedingungen verkauft. Lehnt er ab oder antwortet nicht, können Sie an den Dritten verkaufen, aber nicht zu günstigeren Bedingungen als den mitgeteilten.
Senken Sie den Preis oder verbessern die Bedingungen, teilen Sie dies erneut mit. Vergehen 180 Tage ohne Unterzeichnung, verfällt die Mitteilung und muss ebenfalls wiederholt werden.
Nach der Urkunde muss der Käufer den Mieter nachweisbar mit einer Kopie der Urkunde benachrichtigen. Ab diesem Moment laufen die 30 Tage für den retracto.
Bewahren Sie alle Nachweise auf: Notariat und Grundbuchamt werden sie verlangen.

Der Oberste Gerichtshof (Tribunal Supremo) hat dies in seinem Urteil 127/2026 vom 19. Januar betont. Wie Economist & Jurist berichtet, beginnt die Frist für den retracto mit der nachweisbaren Mitteilung zu laufen: Eine mündliche Erwähnung, wer der neue Eigentümer ist, ist keine vollständige Kenntnis des Verkaufs, und die Eintragung des Kaufs im Grundbuch ersetzt die Mitteilungspflicht nicht.

Der Verzicht auf den tanteo: was sich mit dem Königlichen Gesetzesdekret 29/2026 geändert hat

Jahrelang enthielten viele Mietverträge eine Klausel, mit der der Mieter auf das Vorerwerbsrecht verzichtete. Das sollte einen späteren Verkauf erleichtern. Das Königliche Gesetzesdekret 29/2026 hat diese Tür geschlossen: Der neue Absatz 8 von Artikel 25 der LAU ist eindeutig.

Die Parteien können keinen Verzicht des Mieters auf das Vorerwerbsrecht vereinbaren.
Artikel 25.8 LAU in der Fassung des Königlichen Gesetzesdekrets 29/2026

In manchen Leitfäden liest man noch, der Verzicht sei nur bei Verträgen über mehr als fünf Jahre wirksam. Das sah die LAU in ihrer ursprünglichen Fassung von 1994 vor. Das Gesetz 4/2013 strich diese Voraussetzung, und bis zum 7. Oktober 2026 konnte der Verzicht in jedem Vertrag vereinbart werden, unter einer Bedingung: Der Eigentümer musste dem Mieter seine Verkaufsabsicht mindestens 30 Tage vor Unterzeichnung des Kaufvertrags mitteilen. So sieht die Lage je nach Vertragsdatum aus:

Vertrag unterzeichnet	Was das Gesetz zum Verzicht sagte	Was Sie tun sollten
1. Januar 1995 bis 5. Juni 2013	Ursprüngliche Fassung der LAU: Der Verzicht war nur bei Verträgen mit einer vereinbarten Dauer von mehr als fünf Jahren wirksam	Vereinbarte Dauer und Wortlaut der Klausel prüfen
6. Juni 2013 bis 7. Oktober 2026	Gesetz 4/2013: Der Verzicht konnte in jedem Vertrag vereinbart werden, der Verkauf musste aber 30 Tage vor der Urkunde mitgeteilt werden	Das Dekret enthält laut den herangezogenen Analysen keine spezielle Übergangsregel zu diesem Punkt: Lassen Sie die Klausel von einem Anwalt prüfen und teilen Sie im Zweifel den tanteo mit
Ab 8. Oktober 2026	Königliches Gesetzesdekret 29/2026: Ein Verzicht kann nicht vereinbart werden	Der Mieter hat immer tanteo und retracto, außer in den gesetzlichen Ausnahmefällen

Quelle: Gesetz 29/1994 in der Originalfassung (BOE vom 25. November 1994, Kopie der Comunidad de Madrid); konsolidierter Text von Notarios y Registradores; geltender Artikel 25 (Iberley); Analyse von Cuatrecasas zum Königlichen Gesetzesdekret 29/2026 (Oktober 2026).

Würde das Königliche Gesetzesdekret 29/2026 nicht bestätigt, wäre es aufgehoben und die frühere Fassung gälte wieder. Bei diesem Maß an Unsicherheit ist es für Verkäufer am vorsichtigsten, den tanteo auch dann mitzuteilen, wenn der Vertrag eine Verzichtsklausel enthält. Das kostet wenig und verhindert, dass ein bereits unterzeichneter Verkauf einem retracto ausgesetzt sein kann.

Verkauf mehrerer Wohnungen oder des ganzen Gebäudes: was sich ändert

Bisher schloss die LAU tanteo und retracto aus, wenn die Wohnung zusammen mit allen übrigen Wohnungen und Lokalen verkauft wurde, die der Eigentümer im Gebäude besaß, oder wenn das gesamte Gebäude verkauft wurde, auch wenn die Wohnungen verschiedenen Eigentümern gehörten. Das Plenum der Zivilkammer des Tribunal Supremo wandte diese Regel 2025 an, um einen retracto bei einem Verkauf abzulehnen, der alle Wohnungen der Verkäuferin in einem Gebäude umfasste.

Mit dem Königlichen Gesetzesdekret 29/2026 erlischt das Recht des Mieters nicht mehr dadurch, dass seine Wohnung zusammen mit anderen Wohnungen, Lokalen oder Vermögenswerten verkauft wird, sofern sie rechtlich individualisierbar ist, wie es bei einer als eigenständiges Grundstück eingetragenen Wohnung der Fall ist. Der auf jede Wohnung entfallende Preis wird nach objektiven Kriterien berechnet, vorzugsweise nach dem Katasterreferenzwert (valor de referencia catastral) oder ersatzweise nach einem unabhängigen Gutachten, und das Gesetz erklärt Preisaufteilungen für unwirksam, die das Recht des Mieters erschweren sollen. Haben Sie mehrere vermietete Wohnungen im selben Gebäude, betrifft dies Ihr Geschäft unmittelbar.

Kann die Verwaltung zuerst kaufen? Madrid, angespannte Wohnungsmärkte und geförderter Wohnraum

Der neue Absatz 7 von Artikel 25 fügt ein weiteres Element hinzu: Bei Gesamtverkäufen kann die Wohnungsgesetzgebung – nachrangig zum Mieter – ein Vorkaufs- und Eintrittsrecht am gesamten Gebäude zugunsten der von der zuständigen Verwaltung benannten Stelle vorsehen. Es handelt sich um eine Ermächtigung: Sie gilt nur, wenn ein Wohnungsgesetz sie umsetzt, und ist für den Verkauf von Gebäuden oder Paketen gedacht, nicht für den Verkauf einer einzelnen Wohnung.

In den von uns geprüften Quellen haben wir keine Vorschrift der Comunidad de Madrid gefunden, die der Verwaltung ein allgemeines Vorkaufsrecht beim Verkauf einer frei finanzierten, vermieteten Wohnung einräumt. Die Comunidad hat auch keine angespannten Wohnungsmärkte (zonas de mercado residencial tensionado) ausgewiesen, wie wir in „Angespannte Wohnungsmärkte 2026“ erklären. Anders ist es bei geförderten Wohnungen: Bei deren Übertragung hat die Regionalverwaltung in der Regel Vorkaufs- und Eintrittsrechte, und es kann Preisgrenzen geben, mit Fristen, die von der jeweiligen autonomen Gemeinschaft abhängen. Ist oder war Ihre Wohnung als öffentlich gefördert eingestuft, prüfen Sie das als Erstes.

Eine Klarstellung zu einer weiteren, viel zitierten Maßnahme des Dekrets: Die neue IRPF-Befreiung (Einkommensteuer) für den Verkauf einer Wohnung an eine öffentliche Stelle für sozialen oder bezahlbaren Wohnraum setzt unter anderem voraus, dass die Wohnung in den zwei vorangegangenen Jahren ununterbrochen und ohne triftigen Grund leer stand. Sie ist also nicht für eine Wohnung mit Mieter gedacht.

Option 1: an einen Investor mit laufendem Vertrag verkaufen

Das ist der direkteste Weg. Der Investor sucht keine Wohnung zum Selbstbewohnen, sondern Mieteinnahmen: Er kauft mit dem Mieter und kassiert ab dem Tag der Urkunde. Für ihn zählen vor allem das Verhältnis von Preis zu Nettomiete, die Restlaufzeit des Vertrags und die Zahlungshistorie des Mieters.

Es gibt zwei Voraussetzungen. Erstens müssen Sie dem Mieter den tanteo mit den mit dem Investor vereinbarten Bedingungen mitteilen. Zweitens müssen Sie sich mit dem Mieter über die Besichtigungen verständigen: Ein kooperativer Mieter erleichtert den Verkauf erheblich, einer, der sich unter Druck gesetzt fühlt, kann ihn erschweren. Beachten Sie außerdem, dass Großeigentümer und Unternehmen, die Immobilien oder Portfolios notleidender Kredite kaufen, bis zum 31. Dezember 2030 keine Wohnungen unter 70 % ihres Marktwerts laut zugelassenem Gutachten kaufen dürfen, mit einigen Ausnahmen.

Option 2: die Wohnung dem Mieter selbst anbieten

Manchmal wohnt der beste Käufer bereits in der Wohnung. Er kennt die Wohnung, das Viertel und die Eigentümergemeinschaft, und Besichtigungen sind nicht nötig. Sie können ihm den Kauf formlos anbieten, bevor Sie andere Käufer suchen; kommt eine Einigung zustande, wird das Geschäft wie jeder andere Kauf mit Vorvertrag (arras) und Urkunde abgewickelt.

Der Schwachpunkt ist meist die Finanzierung: Viele Mieter haben weder das Eigenkapital angespart noch eine vorab zugesagte Hypothek. Und wenn das Gespräch nicht fruchtet und Sie an einen Dritten verkaufen, müssen Sie ihm den tanteo förmlich mit den tatsächlichen Bedingungen dieses Verkaufs mitteilen.

Option 3: das Vertragsende abwarten

Eine leere Wohnung zu verkaufen öffnet Ihnen den gesamten Markt, einschließlich der Käufer, die selbst einziehen wollen – und das ist die Mehrheit. Das Problem ist der Zeitplan. Zur Mindestdauer von fünf oder sieben Jahren kommt die stillschweigende Verlängerung nach der LAU hinzu, jährlich um bis zu drei weitere Jahre, wenn niemand rechtzeitig kündigt. Und nun gibt es zwei neue Faktoren:

Außerordentliche Verlängerung nach dem Königlichen Gesetzesdekret 29/2026: Endet der Vertrag vor dem 31. Dezember 2028, kann ein Mieter, der mit den Zahlungen nicht im Rückstand ist, jährliche Verlängerungen von bis zu zwei Jahren verlangen. Der Eigentümer muss sie akzeptieren, es sei denn, es werden andere Bedingungen vereinbart, er benötigt die Wohnung für sich oder Angehörige ersten Grades oder es wird eine Verlängerung oder ein neuer Vertrag mit einer um mindestens 5 % niedrigeren Miete unterzeichnet. Der Verkauf gehört nicht zu diesen Ausnahmen.
Falls das Königliche Gesetzesdekret 28/2026 bestätigt wird: Um am Ende der Mindestdauer nicht zu verlängern, müsste man sechs Monate im Voraus kündigen und eine Entschädigung zahlen, die laut der Analyse von Cuatrecasas der höhere dieser beiden Beträge ist: zwölf Monatsmieten oder eine Monatsmiete pro Vertragsjahr, mit Ausnahmen.

Abwarten kann sinnvoll sein, wenn der Vertrag nur noch wenige Monate läuft und die Voraussetzungen für die Verlängerungen nicht erfüllt sind. Ist die Restlaufzeit lang, haben Zeit und rechtliche Unsicherheit ebenfalls ihren Preis.

Option 4: mit dem Mieter einen vorzeitigen Auszug vereinbaren

Eigentümer und Mieter können vereinbaren, dass der Vertrag vorzeitig endet, meist gegen eine finanzielle Abfindung, mietfreie Monate oder Hilfe beim Umzug. Der Mieter ist nicht verpflichtet, darauf einzugehen.

Halten Sie alles schriftlich fest: Datum der Schlüsselübergabe, Höhe und Zahlungsweise der Abfindung, Zustand der Wohnung und Abrechnung der Kaution.
Erstellen Sie am Tag der Übergabe ein Inventar mit Fotos, das beide Parteien unterschreiben.
Machen Sie den Verkauf nicht von einem Auszug abhängig, der noch nicht unterschrieben ist: Ändert der Mieter seine Meinung, sitzen Sie auf einer Verkaufsverpflichtung, die Sie nicht erfüllen können.
Vermeiden Sie jeden Druck: Versorgung abstellen, ohne Erlaubnis eintreten oder einschüchternd drängen kann rechtliche Folgen haben und zerstört zudem jede Chance auf eine Einigung.

Vergleichstabelle: welche Option beim Verkauf einer vermieteten Wohnung zu Ihnen passt

Option	Zu erwartender Preis	Dauer	Vorteile	Nachteile
An einen Investor mit Vertrag verkaufen	Meist niedriger als bei einer leeren Wohnung; abhängig von Miete und Restlaufzeit	Bis ein Investor gefunden ist, plus 30 Tage tanteo	Sie verkaufen sofort, und der Käufer kassiert ab dem ersten Tag	Weniger mögliche Käufer; tanteo verpflichtend; eingeschränkte Besichtigungen
An den Mieter verkaufen	Verhandelbar; kann nahe am Marktpreis liegen	Abhängig von seiner Finanzierung	Einfaches Geschäft ohne Besichtigungen	Viele Mieter haben keine Finanzierung
Vertragsende abwarten	Der einer leeren Wohnung	Kann sich durch gesetzliche und außerordentliche Verlängerungen über Jahre hinziehen	Zugang zum gesamten Markt	Rechtliche Unsicherheit; mögliche Entschädigung, falls das Königliche Gesetzesdekret 28/2026 bestätigt wird
Auszug vereinbaren	Der einer leeren Wohnung abzüglich der vereinbarten Abfindung	So lange, wie die Einigung dauert	Zugang zum gesamten Markt ohne Warten	Hängt vom Willen des Mieters ab; Kosten der Abfindung

Eigene Darstellung auf Grundlage der Artikel 10, 14 und 25 der LAU und der Königlichen Gesetzesdekrete 28/2026 und 29/2026. Zur Orientierung: Jeder Fall hängt vom konkreten Vertrag ab.

Was eine vermietete Wohnung im Vergleich zu einer leeren wert ist

Das ist die am häufigsten gestellte Frage, und es gibt keine einheitliche Antwort. Es gibt keine offizielle Statistik, die den Abschlag bei mit Mieter verkauften Wohnungen misst, und die von uns geprüften Branchenleitfäden veröffentlichen auch keine Zahl mit nachvollziehbarer Methodik. Misstrauen Sie runden Prozentangaben ohne Quelle.

Klar ist dagegen, wie ein Investor rechnet: Er geht von der Jahresmiete aus, zieht die Kosten des Eigentümers ab (IBI – Grundsteuer, Hausgeld, Versicherung, Instandhaltung) und vergleicht das Ergebnis mit der angestrebten Nettorendite. Der Blog „El blog del Euríbor“ etwa hält eine Nettorendite von rund 5 % für akzeptabel. Ein Beispiel mit runden Zahlen, nur zur Veranschaulichung der Methode:

Eine Wohnung, die leer für 400.000 € verkauft würde, ist für 1.500 € im Monat vermietet, also 18.000 € im Jahr.
Betragen die Kosten des Eigentümers 3.000 € im Jahr, liegt die Nettomiete bei 15.000 €.
Ein Investor, der 5 % netto anstrebt, würde etwa 300.000 € zahlen; einer, der sich mit 4 % zufriedengibt, käme auf etwa 375.000 €.
Läuft der Vertrag nur noch wenige Monate und hat der Mieter kein Recht auf Verlängerung, berücksichtigt der Investor, dass er den Wert einer leeren Wohnung erzielen kann, und die Differenz verringert sich.

Die Differenz hängt daher vor allem davon ab, wie nah die Miete am Marktniveau liegt und wie lange der Vertrag noch läuft. Weitere Faktoren, die sie verringern oder vergrößern, sind die Zahlungshistorie des Mieters, die Möglichkeit von Besichtigungen, der Zustand der Wohnung und seit Oktober die Möglichkeit, dass der Mieter die außerordentliche Verlängerung verlangt. Bevor Sie den Preis festlegen, lassen Sie eine Bewertung erstellen, die den Vertrag berücksichtigt, nicht nur Quadratmeter und Lage.

Was mit der Kaution geschieht, wenn Sie mit Mieter verkaufen

Nach Artikel 36 der LAU ist die Kaution (fianza) bei der Wohnungsmiete Pflicht, in bar zu leisten und entspricht einer Monatsmiete. Zusätzlich können weitere Sicherheiten vereinbart werden, die bei Verträgen bis fünf Jahre – bzw. sieben, wenn der Vermieter eine juristische Person ist – zwei Monatsmieten nicht übersteigen dürfen. Wird der Restbetrag der Kaution bei Vertragsende nicht innerhalb eines Monats nach der Schlüsselübergabe zurückgezahlt, fallen gesetzliche Zinsen an.

Da der Käufer in die Pflichten des Vermieters eintritt, muss er die Kaution zurückzahlen, wenn der Mieter auszieht. Deshalb sollte im Vorvertrag und in der Urkunde geregelt sein, wie sie übertragen wird: Üblicherweise übergibt der Verkäufer dem Käufer den Betrag der Kaution und der zusätzlichen Sicherheiten, oder er wird vom Preis abgezogen. In der Comunidad de Madrid muss die Kaution bei der Comunidad hinterlegt sein, also muss auch diese Hinterlegung geregelt werden; das erklären wir in „Die Mietkaution 2026“.

Häufige Fehler beim Verkauf einer Wohnung mit Mieter

Den tanteo nicht mitteilen oder über einen Kanal, der keinen Nachweis hinterlässt, etwa eine Nachricht oder einen Anruf.
Einen Preis mitteilen und danach für weniger oder zu günstigeren Zahlungsbedingungen verkaufen, ohne erneut mitzuteilen.
Eine Verzichtsklausel als gültig betrachten, ohne Vertragsdatum und geltendes Recht zu prüfen.
Die Wohnung zum Preis einer leeren Wohnung inserieren und dann feststellen, dass sich nur Investoren interessieren.
Kaution und zusätzliche Sicherheiten bei der Aufteilung zwischen Verkäufer und Käufer vergessen.
Nicht mit der außerordentlichen Verlängerung rechnen, die der Mieter verlangen kann, wenn sein Vertrag vor 2029 endet.

Worauf Sie achten sollten, wenn es mit dem Verkauf eilt

Zeiten der Unsicherheit begünstigen schnelle Angebote: unerklärte Abschläge, Provisionen, die erst am Ende bekannt werden, kurzfristige Zusatzkosten oder Käufer, deren Zahlungsfähigkeit niemand geprüft hat. Das kommt nicht bei jedem Geschäft vor, aber Sie sollten es erkennen können. Das Königliche Gesetzesdekret 29/2026 richtet die 70-%-Grenze selbst gegen diejenigen, die Immobilien oder Kreditportfolios zu einem deutlich unter dem Gutachtenwert liegenden Preis kaufen.

Lassen Sie eine unabhängige Bewertung erstellen, die den Mietvertrag berücksichtigt.
Verlangen Sie schriftlich die Gesamtkosten des Verkaufs für Sie: Honorare, Steuern und Kosten.
Prüfen Sie die Identität des Käufers und ob er tatsächlich über Finanzierung oder Mittel verfügt, bevor Sie den Vorvertrag unterschreiben.
Unterschreiben Sie nichts unter dem Druck künstlicher Fristen: Der tanteo des Mieters zwingt ohnehin zu 30 Tagen Wartezeit.

Allgemeine Information, keine Beratung Dieser Artikel fasst das Mietgesetz (Ley de Arrendamientos Urbanos) und die Königlichen Gesetzesdekrete 28/2026 und 29/2026 mit Stand 13. Oktober 2026 zusammen. Beide Dekrete müssen noch bestätigt werden und können sich ändern oder aufgehoben werden. Jeder Vertrag ist anders: Bevor Sie eine vermietete Wohnung verkaufen, klären Sie mit einem Anwalt oder Ihrem Notariat die Wirksamkeit der Klauseln, die Fristen und die steuerlichen Folgen des Verkaufs. Kosten und Steuern des Geschäfts erklären wir in „So verkaufen Sie eine Wohnung in Madrid 2026“.

So machen wir es bei Llavely

Mit Llavely können Sie auch Ihre vermietete Wohnung in der Comunidad de Madrid verkaufen. Wir suchen Käufer für eine Wohnung mit Mieter, etwa Investoren, die genau das suchen, sprechen mit jedem, bevor wir sie zeigen, und prüfen seinen Ausweis (DNI); die Besichtigungen übernehmen wir selbst und stimmen sie mit dem Mieter ab. Sie zahlen nur, wenn Sie verkaufen, am Tag des Notartermins.

Wenn Sie sich nicht um tanteo und retracto kümmern möchten, haben Sie bei Llavely spezialisierte Anwälte von Anfang bis Ende, enthalten in den 2,5 % zzgl. MwSt., die Sie nur bei Verkauf zahlen: Sie bereiten die Mitteilung an den Mieter vor und versenden sie, überwachen die Fristen, halten im Vorvertrag und in der Urkunde den Eintritt des Käufers und die Übertragung der Kaution fest, prüfen Belastungen und Grundbuchauszug (nota simple), berechnen plusvalía (kommunale Wertzuwachssteuer) und IRPF und begleiten Sie am Tag der Unterzeichnung persönlich zum Notar. Außerdem erhalten Sie von uns gefilterte und geprüfte Käufer, Bewertung, Fotos und virtuellen Rundgang, die Abwicklung von Angeboten und Vorvertrag, Geldwäscheprävention, die Abstimmung mit dem Notariat und Ihren privaten Verkäuferbereich auf unserer Website, um alles zu verfolgen.

In jedem Fall gilt: Was Sie sehen, ist, was Sie bekommen – ohne Zusatzzahlungen und ohne versteckte Kosten, und mit echten Menschen, die jeden Schritt prüfen. Wenn Sie überlegen, eine Wohnung mit Mieter in der Comunidad de Madrid zu verkaufen, fordern Sie Ihre kostenlose Bewertung an: Wir melden uns innerhalb von 24 Stunden, sehen uns die Wohnung an und nennen Ihnen den Preis. Wir antworten schriftlich auf Deutsch (E-Mail oder Nachricht); am Telefon sprechen wir Englisch.

Häufige Fragen

Kann ich meine Wohnung verkaufen, wenn ein Mieter darin wohnt?

Ja. Das Gesetz verlangt nicht, dass die Wohnung für den Verkauf leer ist. Der Käufer tritt in den Vertrag ein und der Mieter behält seine Rechte; Sie müssen also das Mietverhältnis respektieren und ihm vor dem Verkauf das Vorkaufsrecht (tanteo) mitteilen.

Kann der neue Eigentümer den Mieter hinauswerfen?

Nicht allein deshalb, weil er gekauft hat. Nach Artikel 14 der LAU muss der Käufer den Vertrag mindestens in den ersten fünf Jahren respektieren, bzw. sieben, wenn der Verkäufer eine juristische Person war, und in vielen Fällen für die gesamte vereinbarte Dauer. Danach gelten dieselben Verlängerungsregeln wie für den bisherigen Eigentümer.

Wie viel Zeit hat der Mieter, um das Vorkaufsrecht auszuüben?

Dreißig Kalendertage ab Erhalt der nachweisbaren Mitteilung der Verkaufsentscheidung mit Preis und wesentlichen Bedingungen. Wird der Verkauf nicht innerhalb von 180 Tagen ab dieser Mitteilung unterzeichnet, muss erneut mitgeteilt werden.

Was passiert, wenn ich die Wohnung verkaufe, ohne den Mieter zu informieren?

Der Mieter kann das Eintrittsrecht (retracto) ausüben und die Wohnung zum selben Preis und zu denselben Bedingungen übernehmen. Er hat 30 Kalendertage ab dem Zeitpunkt, an dem der Käufer ihm den Verkauf nachweisbar mit einer Kopie der Urkunde mitteilt. Außerdem verlangt das Grundbuchamt für die Eintragung des Kaufs den Nachweis der Mitteilungen.

Ist der Verzicht auf den tanteo, den mein Mieter unterschrieben hat, noch wirksam?

Das hängt vom Vertragsdatum ab. Seit dem 8. Oktober 2026 kann kein Verzicht mehr vereinbart werden. Bei Verträgen, die zwischen Juni 2013 und dem 7. Oktober 2026 unterzeichnet wurden, erlaubte das Gesetz ihn, sofern der Verkauf 30 Tage vor der Urkunde angekündigt wurde; die herangezogenen Analysen nennen keine spezielle Übergangsregel. Lassen Sie die Klausel daher von einem Anwalt prüfen und teilen Sie im Zweifel den tanteo mit.

Kann ich den Verkauf per WhatsApp oder E-Mail mitteilen?

Das Gesetz verlangt eine nachweisbare Mitteilung, die Inhalt und Empfang belegt. Üblich ist ein burofax mit Textbescheinigung und Rückschein oder eine notarielle Aufforderung. Der Tribunal Supremo hat daran erinnert, dass eine mündliche Mitteilung keine Benachrichtigung ersetzt.

Wie viel weniger ist eine vermietete Wohnung wert als eine leere?

Eine offizielle Zahl gibt es nicht. Der Preis, den ein Investor zahlt, hängt von der Nettomiete der Wohnung und der angestrebten Rendite ab, außerdem von der Restlaufzeit des Vertrags. Je niedriger die Miete im Vergleich zum Markt und je länger der Vertrag, desto größer die Differenz zum Preis einer leeren Wohnung.

Wer zahlt die Kaution zurück, wenn ich die vermietete Wohnung verkaufe?

Der Käufer, weil er in die Pflichten des Vermieters eintritt. Deshalb übergibt ihm der Verkäufer üblicherweise den Betrag der Kaution und der zusätzlichen Sicherheiten, oder er wird vom Preis abgezogen; das sollte im Vorvertrag und in der Urkunde festgehalten werden. In Madrid muss außerdem die Hinterlegung der Kaution bei der Comunidad geregelt werden.

Muss ich den Mieter entschädigen, wenn ich verkaufe?

Der Verkauf allein begründet keine Entschädigung. Artikel 14 der LAU sieht einen Fall vor: Hatte der Vertrag eine vereinbarte Dauer von mehr als fünf oder sieben Jahren und ist der Käufer durch Artikel 34 des Hypothekengesetzes geschützt, muss der Verkäufer dem Mieter für jedes verbleibende Jahr eine Monatsmiete zahlen. Unabhängig davon kann, falls das Königliche Gesetzesdekret 28/2026 bestätigt wird, eine Nichtverlängerung am Ende der Mindestdauer eine Entschädigung auslösen.

Hat die Comunidad de Madrid ein Vorkaufsrecht an meiner vermieteten Wohnung?

In den geprüften Quellen haben wir keine Madrider Vorschrift gefunden, die der Verwaltung ein allgemeines Vorkaufsrecht beim Verkauf einer frei finanzierten Wohnung einräumt. Die LAU erlaubt der Wohnungsgesetzgebung, es bei Gesamtverkäufen von Gebäuden vorzusehen, nachrangig zum Mieter. Handelt es sich um eine öffentlich geförderte Wohnung, kann es durchaus Rechte der Verwaltung und Preisgrenzen geben.