Wohnung in Madrid verkaufen 2026: Unterlagen, Preis, Anzahlungsvertrag, Steuern und Fristen

Bevor Sie beginnen: der Markt in Madrid

Madrid bleibt ein Markt mit hoher Nachfrage. Laut dem Preisbericht eines großen spanischen Immobilienportals lag der Quadratmeterpreis der zum Verkauf angebotenen Wohnungen in der Hauptstadt im September 2026 bei 6.458 €, 2,4 % mehr als ein Jahr zuvor, allerdings mit einem leichten Rückgang von 0,2 % gegenüber dem Vormonat.

Die Unterschiede zwischen den Stadtbezirken sind enorm. Der Bezirk Salamanca liegt über 10.800 € pro Quadratmeter, Villaverde dagegen bei 3.365 €. Die stärksten jährlichen Anstiege konzentrieren sich derzeit jedoch auf den Süden und Osten: Villaverde (+23,7 %), Puente de Vallecas (+17,9 %) und Usera (+15,9 %).

Stadtbezirk	Preis €/m²	Veränderung zum Vorjahr
Barrio de Salamanca	10.865	-1,2 %
Chamberí	9.159	+2,6 %
Retiro	8.515	-0,7 %
Chamartín	8.127	+4,6 %
Centro	7.771	+3,7 %
Arganzuela	6.384	+6,4 %
Moncloa	6.317	+1,3 %
Tetuán	6.161	+6,6 %
Fuencarral	5.593	+5,5 %
Hortaleza	5.440	+7,0 %
Ciudad Lineal	5.242	+8,0 %
Barajas	4.971	+8,8 %
Moratalaz	4.522	+11,3 %
San Blas	4.146	+5,2 %
Latina	4.045	+6,5 %
Vicálvaro	4.036	+10,5 %
Villa de Vallecas	3.852	+12,0 %
Carabanchel	3.829	+9,4 %
Usera	3.628	+15,9 %
Puente de Vallecas	3.535	+17,9 %
Villaverde	3.365	+23,7 %
Stadt Madrid	6.458	+2,4 %

Quelle: Preisbericht eines großen spanischen Immobilienportals für Kaufwohnungen in der Stadt Madrid, September 2026 (siehe Quellen). Es handelt sich um Angebotspreise, nicht um tatsächlich erzielte Verkaufspreise.

Schritt 1: Stellen Sie die Unterlagen zusammen

Wenn die Unterlagen vom ersten Tag an bereitliegen, vermeiden Sie Verzögerungen, sobald ein ernsthafter Käufer auftaucht, und Sie schaffen Vertrauen. Dies sind die wichtigsten Dokumente:

Nota simple (Grundbuchauszug) des Registro de la Propiedad (Grundbuchamt): Er weist nach, wer Eigentümer ist und ob die Wohnung belastet ist, etwa mit einer Hypothek oder einer Pfändung. Er wird beim Grundbuchamt oder online über den Colegio de Registradores beantragt.
Kaufurkunde (escritura) oder Eigentumstitel: Sie dient zur Überprüfung der Angaben und später zur Berechnung des steuerpflichtigen Gewinns, da sie den Anschaffungspreis enthält.
Energieausweis (certificado de eficiencia energética): Er ist für den Verkauf und auch für die Inserierung der Wohnung Pflicht (Real Decreto 390/2021). Dem Vertrag ist eine registrierte Kopie beizufügen, und die Energieeffizienzklasse muss in den Anzeigen angegeben werden.
Bescheinigung über Schulden gegenüber der Eigentümergemeinschaft (comunidad de propietarios): Sie wird vom Schriftführer mit Zustimmung des Präsidenten innerhalb von sieben Tagen nach Antrag ausgestellt (Art. 9.1.e des Wohnungseigentumsgesetzes, Ley de Propiedad Horizontal).
Letzter Bescheid der IBI (Grundsteuer) und Katasterreferenz (referencia catastral): Käufer und Notar werden danach fragen, und die Katasterreferenz ist zur Berechnung der plusvalía municipal (kommunale Wertzuwachssteuer) erforderlich.
Gebäudebewertungsbericht (Informe de Evaluación del Edificio, IEE, früher ITE), falls zutreffend: In der Stadt Madrid wird er für Gebäude verlangt, die älter als 30 Jahre sind. Fragen Sie am besten die Hausverwaltung, ob das Gebäude ihn ordnungsgemäß vorliegen hat und ob Sonderumlagen beschlossen wurden.
Bescheinigung über die Restschuld der Hypothek, falls vorhanden: Die Bank stellt sie aus; sie dient zur Vorbereitung der Löschung am Tag der Beurkundung.

Der Energieausweis ist höchstens zehn Jahre gültig, bei Effizienzklasse G nur fünf Jahre, gemäß Artikel 13 des Real Decreto 390/2021. Ist Ihrer abgelaufen, müssen Sie ihn erneuern, bevor Sie die Anzeige veröffentlichen.

Die Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft ist für den Käufer wichtig, weil die Wohnung für ausstehende Beiträge des laufenden Jahres und der drei Vorjahre haftet. Ohne sie kann die Kaufurkunde nicht errichtet werden, es sei denn, der Käufer verzichtet ausdrücklich darauf.

Schritt 2: Setzen Sie einen realistischen Preis an

Der Preis ist die Entscheidung, die die Verkaufsdauer am stärksten beeinflusst. Ein zu hoher Preis verlängert den Verkauf und erzwingt spätere Preissenkungen; ein zu niedriger verschenkt Geld. Für eine genaue Einschätzung kombinieren Sie mehrere Anhaltspunkte:

Durchschnittspreis Ihres Stadtbezirks und, wenn möglich, Ihres Viertels laut den Berichten der Immobilienportale.
Vergleichbare Wohnungen, die in Ihrer Gegend angeboten werden: Fläche, Stockwerk, Aufzug, Außen- oder Innenlage, Erhaltungszustand und Energieeffizienz.
Ein professionelles Wertgutachten (tasación), vor allem wenn der Käufer eine Hypothek benötigt, denn die Bank finanziert auf Basis des Schätzwerts.
Den Verhandlungsspielraum: Die Berichte der Portale erfassen Angebotspreise, und der Endpreis liegt in der Regel etwas darunter.

Ein Beispiel: Eine 70-Quadratmeter-Wohnung in Arganzuela, multipliziert mit dem Durchschnittspreis des Bezirks (6.384 € pro Quadratmeter), ergäbe einen Richtwert von rund 446.900 €. Davon ausgehend wäre nach den konkreten Merkmalen der Wohnung anzupassen.

Schritt 3: Der Anzahlungsvertrag (contrato de arras)

Wenn sich Käufer und Verkäufer einig sind, wird üblicherweise ein contrato de arras (Anzahlungsvertrag) unterzeichnet. Der Käufer leistet eine Anzahlung, normalerweise rund 10 % des Preises, und beide Parteien legen eine Frist für die Beurkundung fest, die meist zwischen einem und drei Monaten liegt.

Es gibt drei Arten von arras, und im Vertrag sollte klar festgehalten werden, welche vereinbart wird:

Arras penitenciales (Reuegeld): Sie sind die einzigen, die im spanischen Zivilgesetzbuch (Código Civil, Artikel 1454) ausdrücklich geregelt sind. Sie erlauben beiden Parteien den Rücktritt: Tritt der Käufer zurück, verliert er die Anzahlung; tritt der Verkäufer zurück, zahlt er sie doppelt zurück. Beim Wohnungskauf sind sie am gebräuchlichsten.
Arras confirmatorias (bestätigende Anzahlung): Sie wirken als Vorauszahlung auf den Preis. Erfüllt eine Partei nicht, kann die andere die Erfüllung verlangen oder vom Vertrag zurücktreten und Schadensersatz fordern.
Arras penales (Vertragsstrafe): Sie legen eine Strafe für die Nichterfüllung fest, befreien die säumige Partei aber nicht von ihrer Verpflichtung, sofern nichts anderes vereinbart ist.

Vor Unterzeichnung der arras sollte der Verkäufer alle Fragen zu Belastungen oder Schulden geklärt haben und der Käufer seine Finanzierung. Viele Geschäfte scheitern, weil die Hypothek nicht rechtzeitig zustande kommt.

Schritt 4: Die Steuern des Verkäufers

Für den Verkäufer fallen beim Verkauf zwei Hauptsteuern an: die plusvalía municipal und die Einkommensteuer IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas) auf den Veräußerungsgewinn. Zudem wird die IBI des Jahres in der Regel anteilig zwischen den Parteien aufgeteilt, wenn dies vereinbart wird.

Die plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, Steuer auf den Wertzuwachs städtischer Grundstücke) zahlt bei einem Kauf der Verkäufer. Nach dem Urteil 182/2021 des spanischen Verfassungsgerichts (Tribunal Constitucional) führte das Real Decreto-ley 26/2021 zwei Berechnungsmethoden ein, und der Steuerpflichtige kann die günstigere wählen:

Objektive Methode: Katasterwert des Bodens multipliziert mit einem Koeffizienten, der von der Haltedauer abhängt, mit gesetzlich festgelegten und anpassbaren Höchstwerten.
Tatsächliche Methode: Differenz zwischen Verkaufs- und Kaufpreis, im Verhältnis des Bodenwertanteils, multipliziert mit dem kommunalen Steuersatz.
Gibt es keinen Gewinn, weil für weniger verkauft wird als gekauft, fällt die Steuer nicht an, sofern dies mit den Urkunden nachgewiesen wird.
Der gesetzliche Höchstsatz beträgt 30 %; in der Stadt Madrid gilt ein Satz von 29 %.
Bei Verkäufen beträgt die Erklärungsfrist 30 Werktage ab der Übertragung.

Die IRPF besteuert den Veräußerungsgewinn, also die Differenz zwischen Veräußerungs- und Anschaffungswert. Vom Ersteren werden die vom Verkäufer getragenen Verkaufskosten und Steuern abgezogen, etwa die Maklerprovision oder die plusvalía municipal; zum Letzteren werden die Kaufnebenkosten und -steuern sowie die Verbesserungen hinzugerechnet. Der Gewinn wird in der Sparbemessungsgrundlage (base del ahorro) nach folgender, seit 2025 geltender Staffel besteuert:

Stufe der Sparbemessungsgrundlage	Gesamtsatz (staatlich + regional)
Bis 6.000 €	19 %
6.000 bis 50.000 €	21 %
50.000 bis 200.000 €	23 %
200.000 bis 300.000 €	27 %
Über 300.000 €	30 %

Quelle: Agencia Tributaria (spanische Steuerbehörde), Manual práctico de Renta 2025 (staatliche und regionale Sparstaffel, jeweils 9,5 % bis 15 %); Ley 7/2024.

Befreiungen, die Ihnen die IRPF ersparen können

In zwei Fällen kann der Gewinn aus dem Verkauf der Hauptwohnung (vivienda habitual) steuerfrei sein:

Reinvestition in eine andere Hauptwohnung: Wird der erzielte Betrag innerhalb von zwei Jahren in den Kauf einer neuen Hauptwohnung reinvestiert, ist der Gewinn steuerfrei. Bei teilweiser Reinvestition ist nur der entsprechende Anteil befreit. War die verkaufte Wohnung mit einer Hypothek belastet, verringert sich der zu reinvestierende Betrag um das getilgte Restkapital.
Personen über 65 Jahre: Der Gewinn aus dem Verkauf der Hauptwohnung ist steuerfrei, ohne dass reinvestiert werden muss. Damit die Wohnung als Hauptwohnung gilt, muss man in der Regel mindestens drei Jahre ununterbrochen darin gewohnt haben.
Leibrente: Personen über 65 Jahre können den Gewinn aus dem Verkauf anderer Vermögenswerte steuerfrei stellen, wenn sie den Betrag, höchstens 240.000 €, innerhalb von sechs Monaten in eine versicherte Leibrente (renta vitalicia) einbringen.

Vollständiges Rechenbeispiel

Angenommen, eine Wohnung in Madrid wurde 2012 für 255.000 € gekauft, mit 20.000 € Kaufnebenkosten und -steuern, und wird 2026 für 430.000 € verkauft. Der Verkäufer zahlt dem Makler 4 % zuzüglich IVA (Mehrwertsteuer) und eine plusvalía municipal, die wir für das Beispiel mit 3.500 € ansetzen. Es handelt sich nicht um seine Hauptwohnung bzw. er reinvestiert nicht, sodass keine Befreiung greift.

Posten	Betrag
Verkaufspreis	430.000 €
Anzahlung (arras) von 10 % (auf den Kaufpreis angerechnet)	43.000 €
Maklerprovision: 4 % + 21 % IVA	-20.812 €
Plusvalía municipal (angenommen)	-3.500 €
Veräußerungswert	405.688 €
Anschaffungswert (255.000 + 20.000 Nebenkosten)	275.000 €
Veräußerungsgewinn	130.688 €
IRPF: 6.000 € zu 19 %	1.140,00 €
IRPF: 44.000 € zu 21 %	9.240,00 €
IRPF: 80.688 € zu 23 %	18.558,24 €
Geschätzte IRPF gesamt	28.938,24 €
Nettobetrag nach Provision, plusvalía und IRPF	376.749,76 €

Veranschaulichendes Beispiel auf Basis der Sparstaffel der Agencia Tributaria. Die plusvalía municipal ist eine Annahme: Ihr tatsächlicher Betrag hängt vom Katasterwert des Bodens und der Haltedauer ab. Nicht enthalten sind die Löschung der Hypothek und andere kleinere Kosten.

Das Beispiel zeigt das Gewicht der Provision: Bei einem klassischen Makler macht der Unterschied zwischen 3 % und 7 % auf 430.000 €, inklusive IVA, eine Spanne von 15.609 € bis 36.421 € aus. Und da die Provision den Gewinn mindert, senkt sie auch die IRPF etwas.

Was Makler in Spanien berechnen

Maklerhonorare sind in Spanien gesetzlich nicht geregelt; jede Agentur legt ihre eigenen fest. Laut Consumer verlangen klassische Makler in der Regel zwischen 3 % und 7 % des Verkaufspreises, zuzüglich 21 % IVA. In Regionen wie den Kanaren oder den Balearen kann die Provision im oberen Bereich der Spanne liegen.

Vereinbarte Provision	Auf 430.000 €	Mit IVA (21 %)
3 %	12.900 €	15.609 €
4 %	17.200 €	20.812 €
5 %	21.500 €	26.015 €
7 %	30.100 €	36.421 €

Provisionsspanne laut Consumer (aktualisiert im Februar 2025). Eigene Berechnungen.

Über den Prozentsatz hinaus sollten Sie fragen, was die Leistung umfasst (Fotos, Vorauswahl der Käufer, Organisation der Besichtigungen, Prüfung der Unterlagen, Begleitung zum Notar), welche Vertragsbindung und welche Laufzeit vereinbart werden und ob etwas berechnet wird, wenn die Wohnung nicht verkauft wird.

Schritt 5: Zeitplan zur Orientierung

Laut einer Studie eines Maklernetzwerks und der Universitat Pompeu Fabra dauerte der Verkauf einer Wohnung in Madrid 2024 im Durchschnitt rund 60 Tage, gegenüber 73 Tagen im spanischen Durchschnitt. Zu dieser Vermarktungsdauer kommt der Zeitraum zwischen arras und Beurkundung hinzu.

Wochen 1 und 2: Unterlagen, Energieausweis, Fotos und Festlegung des Preises.
Wochen 2 bis 10: Veröffentlichung, Besichtigungen und Verhandlung, in Madrid im Durchschnitt rund 60 Tage.
Unterzeichnung der arras: Der Käufer leistet die Anzahlung, üblicherweise 10 %.
Ein bis drei Monate später: Beurkundung beim Notar, Zahlung des Restpreises und gegebenenfalls Löschung der Hypothek.
Innerhalb der folgenden 30 Werktage: Erklärung der plusvalía municipal.
In der Einkommensteuererklärung des Folgejahres: Besteuerung des Veräußerungsgewinns in der IRPF.

Häufige Fehler beim Verkauf

Inserieren ohne Energieausweis oder ohne Angabe der Effizienzklasse in der Anzeige.
Arras unterzeichnen, ohne festzulegen, welche Art vereinbart wird.
Vergessen, dass die plusvalía municipal eine eigene Frist hat, und nicht bis zur Einkommensteuererklärung warten.
Rechnungen für Verbesserungen und Kaufnebenkosten nicht aufbewahren, obwohl sie den Gewinn in der IRPF mindern.
Die Befreiung durch Reinvestition als sicher ansehen, ohne die Zweijahresfrist einzuhalten oder den vollen Betrag zu reinvestieren.

Eine Alternative: mit Llavely verkaufen

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Dieser Artikel dient der Information und ersetzt keine fachliche Beratung: Jeder steuerliche und rechtliche Fall sollte mit einem Berater, Notar oder Anwalt geprüft werden.

Häufige Fragen

Welche Unterlagen brauche ich, um eine Wohnung in Madrid zu verkaufen?

Unverzichtbar sind die Eigentumsurkunde, die nota simple des Grundbuchamts, der Energieausweis, die Bescheinigung über Schulden gegenüber der Eigentümergemeinschaft und der letzte IBI-Bescheid. Ist das Gebäude älter als 30 Jahre, sollten Sie prüfen, ob der Gebäudebewertungsbericht vorliegt. Besteht eine Hypothek, fordern Sie bei der Bank die Bescheinigung über die Restschuld an.

Ist der Energieausweis für den Verkauf Pflicht?

Ja. Das Real Decreto 390/2021 verpflichtet dazu, dem Käufer eine registrierte Kopie des Ausweises zu übergeben und die Energieeffizienzklasse in jeder Verkaufsanzeige anzugeben. Er ist höchstens zehn Jahre gültig, bei Klasse G fünf Jahre.

Wie hoch ist die übliche Anzahlung (arras)?

Üblich sind rund 10 % des Verkaufspreises, wobei die Parteien den Betrag frei vereinbaren. Bei einer Wohnung für 430.000 € wären das 43.000 €, die bei der Beurkundung vom Endpreis abgezogen werden.

Was ist der Unterschied zwischen arras penitenciales und confirmatorias?

Die arras penitenciales, geregelt in Artikel 1454 des Código Civil, erlauben den Rücktritt: Der Käufer verliert die Anzahlung oder der Verkäufer zahlt sie doppelt zurück. Die arras confirmatorias sind eine Vorauszahlung auf den Preis; erfüllt jemand nicht, kann die andere Partei die Erfüllung verlangen oder mit Schadensersatz vom Vertrag zurücktreten.

Wie wird die plusvalía municipal nach 2021 berechnet?

Seit dem Real Decreto-ley 26/2021 gibt es zwei Methoden: die objektive, basierend auf dem Katasterwert des Bodens und einem Koeffizienten nach Haltedauer, und die tatsächliche, basierend auf dem effektiven Gewinn. Sie können die günstigere wählen, und bei einem Verkauf mit Verlust zahlen Sie nichts. In der Stadt Madrid beträgt der Satz 29 %.

Wie viel IRPF zahle ich für den Verkauf meiner Wohnung?

Der Gewinn wird in der Sparbemessungsgrundlage mit 19 % auf die ersten 6.000 € besteuert, mit 21 % bis 50.000 €, mit 23 % bis 200.000 €, mit 27 % bis 300.000 € und mit 30 % darüber. Der Gewinn ist der Verkaufspreis abzüglich der Verkaufskosten, abzüglich des Kaufpreises zuzüglich Kaufnebenkosten und Verbesserungen.

Kann ich die IRPF vermeiden, wenn ich eine andere Wohnung kaufe?

Ja, wenn Sie Ihre Hauptwohnung verkaufen und den erzielten Betrag innerhalb von zwei Jahren in eine andere Hauptwohnung reinvestieren. Reinvestieren Sie nur einen Teil, ist die Befreiung anteilig. Hatten Sie eine Hypothek, wird das getilgte Restkapital abgezogen.

Zahlen Personen über 65 Jahre beim Verkauf ihrer Wohnung Steuern?

Der Gewinn aus dem Verkauf ihrer Hauptwohnung ist von der IRPF befreit, ohne Pflicht zur Reinvestition. Die plusvalía municipal ist bei einem Verkauf hingegen zu zahlen. Außerdem können sie den Gewinn aus anderen Vermögenswerten steuerfrei stellen, wenn sie ihn in eine Leibrente einbringen, höchstens 240.000 €.

Wie lange dauert es, eine Wohnung in Madrid zu verkaufen?

Laut einer Studie eines Maklernetzwerks und der Universitat Pompeu Fabra betrug die durchschnittliche Verkaufsdauer in Madrid 2024 rund 60 Tage. Hinzu kommt der Zeitraum zwischen der Unterzeichnung der arras und der Beurkundung, in der Regel ein bis drei Monate.

Was berechnet ein Makler für den Verkauf einer Wohnung?

Es gibt keinen geregelten Tarif. Laut Consumer verlangen klassische Makler in der Regel zwischen 3 % und 7 % des Preises zuzüglich 21 % IVA. Bei einem Verkauf für 430.000 € sind das zwischen 15.609 € und 36.421 € inklusive IVA.