Wohnung mit Hypothek oder Schulden erben in Spanien 2026: annehmen, Inventarvorbehalt oder ausschlagen

Wer erbt, erhält nicht nur Vermögen, sondern auch Schulden. Die offene Hypothek der Wohnung, ein Privatkredit, Kreditkarten, Hausgeldbeiträge oder unbezahlte Steuern gehen auf den Nachlass über, denn Schulden erlöschen mit dem Tod nicht, wie die Banco de España (spanische Zentralbank) betont. Die gute Nachricht: Das Gesetz bietet Instrumente, damit Sie sie nicht mit Ihrem eigenen Geld bezahlen müssen.

In diesem Leitfaden erklären wir die drei Möglichkeiten, auf eine Erbschaft zu reagieren, die Fristen, die Sie 2026 im Blick behalten sollten, was mit der Hypothek und der Lebensversicherung geschieht und ob die Wohnung verkauft werden kann, um die Gläubiger zu bezahlen. Er richtet sich an Erbschaften in der Comunidad de Madrid (Region Madrid), wo das allgemeine Zivilrecht des Código Civil gilt.

Klären Sie zuerst, was vererbt wird

Bevor Sie sich entscheiden, brauchen Sie ein möglichst vollständiges Bild von Vermögen und Schulden. Diese Unterlagen helfen am meisten:

• Bescheinigung über letztwillige Verfügungen (certificado de últimas voluntades), um zu erfahren, ob es ein Testament gibt und bei welchem Notar.
• Bescheinigung aus dem Register der Todesfallversicherungen, aus der hervorgeht, ob eine Lebens- oder Restschuldversicherung zur Hypothek bestand.
• Kontenübersicht der Bank (certificado de posiciones) und Bescheinigung über die Restschuld der Hypothek und anderer Darlehen.
• Nota simple (Grundbuchauszug) des Registro de la Propiedad (Grundbuchamt), um Hypotheken, Pfändungen oder andere Belastungen der Wohnung zu sehen.
• Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft über offene Hausgeldbeiträge.
• Auskünfte über Schulden bei der Steuerbehörde, der Seguridad Social (Sozialversicherung) oder der Gemeinde, etwa beim IBI (Grundsteuer).

Die Erben können bei der Bank die Kontenübersicht des Verstorbenen und unter bestimmten Voraussetzungen die Kontobewegungen anfordern (Diario de León, August 2026). So lässt sich erkennen, ob die Erbschaft positiv ist oder die Schulden das Vermögen übersteigen.

Die drei Möglichkeiten

Annahme oder Ausschlagung ist ein freiwilliger und freier Akt, dessen Wirkungen auf den Todestag zurückwirken. Man kann nicht einen Teil annehmen und den Rest ausschlagen, und man kann es auch nicht befristet oder unter Bedingungen tun (Art. 988 bis 990 des Código Civil). Jeder Erbe entscheidet für sich, unabhängig davon, was die anderen tun (Art. 1007).

Vorbehaltlose Annahme

Das ist der Normalfall, wenn die Erbschaft schuldenfrei ist. Die Annahme kann ausdrücklich erfolgen, in einer öffentlichen Urkunde oder einem privatschriftlichen Dokument, oder stillschweigend, durch Handlungen, die nur ein Erbe vornehmen würde. Das Risiko liegt in Artikel 1003: Wer so annimmt, haftet für die Schulden der Erbschaft nicht nur mit dem Geerbten, sondern auch mit seinem eigenen Vermögen. Taucht später eine Schuld auf, von der niemand wusste, müsste er sie bezahlen, auch wenn sie das Erhaltene übersteigt.

Annahme unter Vorbehalt der Inventarerrichtung

Das ist der Mittelweg und bei Zweifeln die vorsichtigste Option (aceptación a beneficio de inventario). Jeder Erbe kann sie wählen, selbst wenn das Testament sie verbietet (Art. 1010). Sie wird vor einem Notar erklärt, der ein Verzeichnis von Vermögen und Schulden erstellt und die Gläubiger lädt. Ihr großer Vorteil: Der Erbe haftet für die Schulden nur so weit, wie das geerbte Vermögen reicht, sein eigenes Vermögen vermischt sich nicht mit dem Nachlass, und er behält seine Forderungen gegen den Verstorbenen (Art. 1023).

Solange die Gläubiger bezahlt werden, steht der Nachlass unter Verwaltung. Zuerst werden die bekannten Gläubiger befriedigt, danach die Vermächtnisnehmer (Personen, denen das Testament bestimmte Gegenstände zuwendet), und was übrig bleibt, erhält der Erbe (Art. 1026, 1027 und 1032). Haben Sie bereits Nachlassgegenstände in Besitz, haben Sie ab Kenntnis Ihrer Erbenstellung 30 Tage Zeit, dies dem Notar mitzuteilen und das Inventar zu beantragen (Art. 1014).

Der Vorbehalt geht verloren – und dann haftet man mit allem – in folgenden Fällen:

• Wenn im Inventar wissentlich Nachlassgegenstände verschwiegen werden.
• Wenn Gegenstände vor Begleichung der Schulden und Vermächtnisse ohne Zustimmung aller Beteiligten verkauft werden oder das Geld nicht für den vereinbarten Zweck verwendet wird (Art. 1024).
• Wenn das Inventar durch Verschulden oder Nachlässigkeit des Erben nicht fristgerecht begonnen oder abgeschlossen wird (Art. 1018).

Die Erbschaft ausschlagen

Wer ausschlägt (juristisch: repudia), erhält nichts, haftet aber auch für keine Schulden. Die Ausschlagung muss vor einem Notar in einer öffentlichen Urkunde erfolgen (Art. 1008) und ist unwiderruflich. Da nichts geerbt wird, fallen auch weder Erbschaftsteuer noch plusvalía (kommunale Wertzuwachssteuer) an.

Es gibt zwei häufige Fallen. Erstens: „Zugunsten“ eines bestimmten Geschwisters auszuschlagen ist keine Ausschlagung, sondern Annahme mit anschließender Schenkung, mit den entsprechenden Steuern (Art. 1000). Zweitens: Der Anteil dessen, der ausschlägt, verschwindet nicht. Ohne Testament geht er auf die übrigen Erben desselben Grades über, und schlagen alle Kinder aus, erben die Enkel aus eigenem Recht (Art. 922 und 923). Sind diese Enkel minderjährig, brauchen ihre Eltern eine gerichtliche Genehmigung, um in ihrem Namen auszuschlagen; erteilt der Richter sie nicht, können sie nur unter Vorbehalt der Inventarerrichtung annehmen (Art. 166).

Hat der Ausschlagende eigene Schulden, können seine Gläubiger beim Richter beantragen, an seiner Stelle anzunehmen, bis ihre Forderung gedeckt ist (Art. 1001). Und nimmt niemand an, fällt die Erbschaft an den Staat, stets unter Vorbehalt der Inventarerrichtung (Art. 957).

Quelle: Art. 1000, 1003, 1008, 1010 und 1023 des Código Civil (CEF Civil-Mercantil).

Fristen, die Sie im Blick behalten sollten

Eine allgemeine kurze Frist für die Annahme gibt es nicht. Wer aber diese Fristen verstreichen lässt, kann aus einer verschuldeten Erbschaft ein persönliches Problem machen:

Quellen: Código Civil (CEF Civil-Mercantil), elektronisches Portal der Comunidad de Madrid (Oktober 2026) und Consumo Responde.

Was mit der Hypothek der Wohnung geschieht

Die Hypothek erlischt mit dem Tod nicht. Laut Banco de España geht die Schuld zu denselben Bedingungen (Zinsen, Laufzeit und Kosten) auf den Nachlass über, und die Erben, die annehmen, treten in sie ein, nehmen also die Stelle des Verstorbenen ein: Die Bank muss sie als Darlehensnehmer aufnehmen. Selbst wenn Sie bei der Aufteilung vereinbaren, dass nur derjenige die Hypothek übernimmt, der die Wohnung behält, haften gegenüber der Bank alle, bis das Institut etwas anderes akzeptiert.

Hatte das Darlehen einen weiteren Darlehensnehmer, etwa den Ehegatten, übernehmen die Erben in der Regel den Anteil des Verstorbenen; schlagen sie die Erbschaft aus, ist der andere Darlehensnehmer für das gesamte Darlehen verpflichtet, wie HelpMyCash erläutert. Ein Bürge wiederum entfällt durch den Todesfall nicht.

Was Sie mit der Hypothek tun sollten, in dieser Reihenfolge:

1. Die Bank so früh wie möglich informieren und die Raten weiter zahlen: Das Darlehen läuft weiter, und ein Zahlungsausfall kann die Vertragsklauseln auslösen. Die Bank vollstreckt nicht allein wegen des Todesfalls in die Wohnung.
2. Die Bescheinigung über Todesfallversicherungen anfordern und prüfen, ob eine Lebens- oder Restschuldversicherung bestand. Falls ja, kann sie die Schuld ganz oder teilweise tilgen; während die Versicherung zahlt, laufen die Zinsen weiter.
3. Bei der Bank die Bescheinigung über die Restschuld anfordern.
4. Entscheiden, ob jemand die Wohnung behält, und mit der Bank verhandeln, wer das Darlehen übernimmt, oder ob verkauft und die Hypothek mit dem Kaufpreis abgelöst wird.

Bei der Erbschaftsteuer wird die Hypothek als Schuld des Verstorbenen abgezogen, wenn sie in einer öffentlichen Urkunde festgehalten ist. Sie mindert jedoch nicht den Wert der Wohnung für die Minderung wegen Hauptwohnung: Der Tribunal Supremo (Oberster Gerichtshof) entschied im September 2021, dass diese Minderung auf den Bruttowert der Immobilie berechnet wird (Gómez-Acebo & Pombo).

Weitere Schulden, die häufig auftauchen

• Privatkredite und Kreditkarten: Sie werden wie die Hypothek vererbt, sofern keine verbundene Versicherung sie abdeckt (Banco de España).
• Schulden beim Finanzamt: Sie gehen auf die Erben über, Strafzuschläge werden aber nie vererbt (Art. 39 der Ley General Tributaria, Abgabenordnung). Außerdem können sie bei der Erbschaftsteuer abgezogen werden.
• Hausgeldbeiträge: Die Wohnung haftet für die des laufenden Jahres und der drei Vorjahre, auch nach einem Eigentümerwechsel, weil die Ley de Propiedad Horizontal sie an die Immobilie bindet.
• Schulden bei nahen Angehörigen: Sie können bei der Erbschaftsteuer nicht abgezogen werden, es sei denn, es wird nachgewiesen, dass der Verstorbene und der Gläubiger getrennt wirtschafteten (Consejo General de Gestores Administrativos, Dachverband der Verwaltungsagenturen).

Kann man die Wohnung verkaufen, um die Schulden zu bezahlen?

Ja, und oft ist das der beste Ausweg. Der Weg hängt aber davon ab, wie die Erbschaft angenommen wurde.

Bei vorbehaltloser Annahme wird die Wohnung, sobald die Erbschaftsurkunde unterzeichnet, die Steuern erklärt und die Wohnung eingetragen ist, wie jede andere verkauft: Am Tag der Unterzeichnung wird mit einem Teil des Kaufpreises die Hypothek abgelöst, der Rest wird aufgeteilt oder dient zur Begleichung anderer Schulden. Sind Sie mehrere, unterschreiben alle. Die Schritte und Steuern dieses Verkaufs behandeln wir in „Geerbte Wohnung in Madrid verkaufen (2026): Schritte, Steuern und was zu tun ist, wenn es mehrere Erben gibt“.

Beim Inventarvorbehalt ist mehr Vorsicht geboten. Wer einen Nachlassgegenstand vor Begleichung der Schulden und Vermächtnisse ohne Zustimmung aller Beteiligten verkauft, verliert den Vorbehalt (Art. 1024). Muss verkauft werden, um die Gläubiger zu bezahlen, sieht das Gesetz eine notarielle Versteigerung mit vorheriger Benachrichtigung aller Beteiligten vor, sofern Erben, Gläubiger und Vermächtnisnehmer nicht einstimmig etwas anderes vereinbaren (Art. 1030). In der Praxis ist es meist schneller, mit den Gläubigern, angefangen bei der Bank, einen Verkauf zum Marktpreis mit deren Zustimmung zu vereinbaren.

Ein Beispiel mit runden Zahlen

Zwei Schwestern erben von ihrer Mutter eine Wohnung in Madrid im Wert von 300.000 €, mit 120.000 € offener Hypothek und ohne Restschuldversicherung. Beim Durchsehen der Unterlagen tauchen außerdem ein Privatkredit über 25.000 € und rund 3.000 € rückständiges Hausgeld auf. Insgesamt 300.000 € Vermögen und 148.000 € Schulden. Die Erbschaft scheint positiv, aber sie sind nicht sicher, alle Schulden zu kennen, und nehmen daher unter Vorbehalt der Inventarerrichtung an.

Da das Inventar keine weiteren Schulden zeigt, vereinbaren sie mit den Gläubigern den Verkauf der Wohnung. Mit dem Kaufpreis werden Hypothek, Kredit und Hausgeld bezahlt, und es bleiben rund 152.000 € vor Steuern und Verkaufskosten. Wäre eine Schuld aufgetaucht, die größer als die Wohnung ist, hätten sie kein eigenes Geld zuschießen müssen.

Fehler, die teuer werden

• Das Geld auf den Konten des Verstorbenen verwenden oder Gegenstände verkaufen, bevor man sich entschieden hat, denn das kann als Annahme gelten.
• Eine notarielle Aufforderung ignorieren und die 30 Tage verstreichen lassen.
• „Zugunsten“ von jemandem ausschlagen in der Annahme, dadurch nichts zu zahlen.
• Alle Kinder schlagen aus, ohne zu bedenken, dass die Erbschaft samt Schulden auf die Enkel übergeht.
• Die Hypothek nicht mehr bedienen, während die Erbschaft abgewickelt wird.
• Die Versicherungsbescheinigung nicht anfordern: Eine Restschuldversicherung kann die Schuld tilgen.

So arbeiten wir bei Llavely

Bei Llavely arbeiten wir mit auf Immobilienkauf und Erbrecht spezialisierten Anwälten zusammen und bringen über 35 Jahre Erfahrung im Immobiliensektor mit. Bringt eine Erbschaft eine Hypothek oder Schulden mit sich, wickeln unsere Anwälte mit dem Service „Komplette Erbschaft + Verkauf“ die gesamte Erbschaft ab: Testament oder Erbenfeststellung, Annahme und Aufteilung vor dem Notar, Erbschaftsteuer, plusvalía und Eintragung im Grundbuch. Für diesen Teil gibt es ein separates Festpreisangebot, das Sie vor Beginn erhalten.

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Dieser Artikel dient der Information: Jeder Einzelfall sollte mit einer Fachperson geprüft werden.

Häufige Fragen

Quellen

1. Código Civil (spanisches Zivilgesetzbuch), Art. 959 bis 1034: Annahme, Ausschlagung und Inventarvorbehalt (CEF Civil-Mercantil)
2. Código Civil, Abschnitt über den Inventarvorbehalt und das Überlegungsrecht – del beneficio de inventario y del derecho de deliberar (Papelea)
3. Código Civil, Art. 912 bis 929: gesetzliche Erbfolge – de la sucesión intestada (CEF Civil-Mercantil)
4. Was passiert, wenn der Darlehensnehmer eines Hypothekendarlehens stirbt? (Banco de España, Portal del Cliente Bancario, Mai 2022)
5. Auch Privatkredite werden vererbt (Banco de España, Portal del Cliente Bancario, Februar 2025)
6. Wenn Sie eine Wohnung mit Hypothek erben, prüfen Sie das so schnell wie möglich (Diario de León, 15. August 2026)
7. Was mit der Hypothek geschieht, wenn der Darlehensnehmer stirbt (HelpMyCash, aktualisiert im Februar 2024)
8. Artikel 39 der Ley General Tributaria (spanische Abgabenordnung): Rechtsnachfolger natürlicher Personen (Iberley)
9. Der Käufer einer Bestandswohnung haftet für die Hausgeldschulden des früheren Eigentümers (El Español, 20. Mai 2026)
10. Abziehbare Lasten, Kosten und Schulden bei Erbschaften (Consejo General de Gestores Administrativos, März 2025)
11. Die Minderung beim Erwerb einer zuvor hypothekarisch belasteten Hauptwohnung von Todes wegen (Gómez-Acebo & Pombo, Oktober 2021)
12. Ausschlagung einer Erbschaft bei Beteiligung Minderjähriger (Notarios y Registradores, Januar 2016)
13. Verlängerung der Fristen für die Erbschaftsteuererklärung (elektronisches Portal der Comunidad de Madrid, aktualisiert am 8. Oktober 2026)
14. La plusvalía – die kommunale Wertzuwachssteuer (Consumo Responde, Junta de Andalucía)